土地の有効活用のひとつである駐車場経営の基礎知識と成功法 | 鯨鑑定士の不動産売却

土地の有効活用のひとつである駐車場経営の基礎知識と成功法

2020.8.31

2020.8.31

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土地は資産でもありますが、遊休地として放置してしまうと、多額の税金が発生するため負担が大きいです。
そこで有効活用法として検討したいのが、駐車場経営になります。
駐車場経営は土地活用法の中でも比較的始めやすく、またリスクも低いため取り組みやすいです。

とはいえ安定した収益を得るためには、基礎知識の理解は必須です。
やはり何事も基本情報も知らないで手を出すと思わぬ落とし穴に落ちてしまいます。
そこで今回は駐車場経営を成功させるためのノウハウを学びましょう。

押さえておきたい駐車場経営の特徴と基礎知識

駐車場経営はローリスクローリターンで、初期費用も抑えられます
そのため始めやすい土地活用法になりますが、収益を十分にあげるのは意外と大変です。
誰もが人気駐車場を経営できる訳ではなく、固定資産税分を回収するので精一杯というケースがほとんどでしょう。

そこで駐車場経営を始めるにあたって、まずはそのメリットとデメリットを十分に把握しなければなりません。

また駐車場経営には、月極駐車場コインパーキングの2種類があります。
それぞれの違いや特徴を知り、どちらを選択するべきか考えてみましょう。

駐車場経営のメリットは?

街中を見ると分かる通り、至る所に駐車場は存在します。
これほどまでに駐車場が多いのは、やはり駐車場経営をするメリットがあるからです。
では一体どのようなメリットがあるのか、次でご紹介します。

初期費用を抑えられる

駐車場経営のメリットは、初期費用の負担が少なくて済むことです。
アパートあるいはマンション経営をする場合ですと、既に土地を持っていたとしても、何千万円という上物を建築しなければなりません。
しかしながら駐車場なら、このような建物を準備する必要性は皆無です。
初期費用を大きく抑えられるのは、もはや言うまでもないでしょう。

それどころか、土地さえあれば初期費用ほぼゼロで始めることもできます。

業者への一括借上方式を選択し、専門会社と提携すると、初期費用の負担は会社側が担ってくれます。

自分自身で駐車場を経営する場合であっても、初期費用を非常に安く抑えることは難しくありません。
特に月極駐車場であれば、最低限用意すべき備品としては以下のものくらいです。

  • 防犯灯
  • 区分けライン
  • 車止め

この他に土地の状態によってはアスファルト舗装が必要となりますが、合計しても数十万円程度です。
この程度の金額であれば、銀行でローンを組まずに始められる人も多いでしょう。

一方コインパーキングの場合ですと、設備投資費がかかります
それでも物件を建築するのと比べれば、大幅なコスト削減が可能です。

初期費用わずかで済むため、手軽に始めやすいのが駐車場経営の魅力でしょう。

ローリスクローリターンで運営できる

駐車場経営は、土地活用法の中でもローリスクローリターンなものとして知られています。
前述の通り、駐車場経営は初期費用が少ないことから、銀行でローンを組む必要がありません
収益がほぼ入らなくても、借金を負わずに済みます。

ローンを抱えている状態ですと、万一経営が失敗した際に別の事業を始めにくいです。

しかしながらローンがなければ駐車場経営を辞めて、他の経営に切り替えるのも比較的容易です。

また駐車場の場合は元が更地ですから、違う土地活用法に移行しやすいのもメリットでしょう。
物件が建っていると解体費用が発生しますが、駐車場経営ならその心配がありません。
解体費用を抑えられるだけでなく、設備撤去も簡単です。

このように駐車場経営は収益が得られない時のリスクが低く、別の土地活用への転用の融通が利きやすいです。

また自然災害が発生した際にも、建物の破損というリスクが生じません
復旧費用もほとんどかからないため、災害の心配が少ないのもメリットでしょう。

狭い土地などでも運用可能

駐車場経営は、建築基準を満たしていない狭い土地及び変形した土地でも、事業を始められます。

例えばアパートやマンションを建てるには、ある程度大きい土地が必要です。
コインランドリーなどにする場合でも、そこそこの面積がなければ事業をスタートすることすらできません。

駐車場なら車3台程度駐車するスペースさえあれば、経営可能です。

街中には狭小の駐車場が沢山存在するのも、その証明になるでしょう。
また建物を建築した場合、デッドスペースが生じてしまう変形した土地であっても、駐車場経営なら運用しやすいです。

土地を無駄にすることなく有効活用できるのも、駐車場経営の魅力です。

借地権が発生しない

駐車場は借地借家法の適用外で、借地権が発生しません。
そのため駐車場経営を辞めたくなった時に対応しやすいです。

管理会社に委託している場合には契約を終了させれば済みますし、自分自身で運営している場合であっても1か月ほど前に通知をおこなえば退去して貰えます。
上物を建てて借地権が発生するケースですと、こんなに簡単に辞めることはできません。

借地借家法では、借り手側が強く保護されており、正当事由なく退去させることが不可能です。
つまり容易に解約できず、別の土地活用をおこないたくても時間がかかってしまいます。

借地権が発生しないのは、駐車場経営における大きなメリットです。

こざかな生徒
こざかな生徒

どんな駐車場であっても借地借家法の適用外ですか?

立体駐車場ですと借地権が発生してしまうこともあるため、注意が必要です

クジラ先生
クジラ先生

駐車場経営のデメリットは?

手軽に始めやすくリスクも少ない一方で、駐車場経営にはデメリットもあります。
よってリスクも踏まえたうえで事業を開始しなければいけません。
主なデメリットとしては以下の2つになりますので、見ていきましょう。

駐車場経営のデメリット

土地の利用効率が悪い

駐車場経営は土地の利用効率が悪いです。
つまり収益性が低く、儲けを出すのが難しいです。

駐車場は基本的に平面のため、土地を十分に生かしきれません。
アパートやマンションであれば2階建てなどにすることで、収益力はアップします。
一方で駐車場の場合にはワンフロアしか活用できないため、多くの収益を稼ぐというのは非常に難しくなります。

そのため駐車場の場所選びが重要です。
固定資産税が低く抑えられて、尚且つニーズが高い場所でなければ赤字に終わるケースも多いです。

駐車場経営をおこなっている人の中には、更地のままにしておくよりは、多少なりとも収益を得るためと割り切っている場合もあります。

リスクが低く安定した収益が得られる一方で、その他の土地活用法と比べると、土地が縦に使えないことから収益性は低くなります。

その他の土地活用方法と比較して

土地の代表的な活用法としてまず思いつくのが、アパートやマンションなどの賃貸経営でしょう。
家賃収入は、駐車場の賃料と比較すると非常に高いです。
また駐車場と違って建物の階数を多くすればその分収益力はアップしますし、条件を満たせば固定資産税を抑えることもできます。
よって空室が出なければ多くの収益を見込めるのが、賃貸経営の魅力でしょう。

一方で駐車場経営と比べると、初期費用の負担は高額になりがちです。
事業を開始するにあたって労力もかかりますし、物件が完成するまで時間を要します。
すぐに始めたいという時には不向きであること、空室が発生した際のリスクが大きいことを踏まえておかなければなりません。

もう一つ土地の有効活用方法として、トランクルームの経営があげられます。
トランクルームは駐車場よりも設置コストは高いものの、アパートやマンションを建設するよりは費用がかかりません。
撤去する際も手間がかからず、こちらもローリスクローリターンに分類される活用方法でしょう。

とはいえトランクルームの場合にも、収益性はアパート及びマンション経営ほど高くありません。
賃料の相場としては、1つのトランクルーム利用でひと月数千円程度です。
駐車場の使用料よりは金額が高いですが、不動産経営ほど大きな収入は得にくいです。

固定資産税の負担が大きい

駐車場経営をおこなう際に無視できないのが、固定資産税の存在です。
住宅用地であれば優遇措置が適用となり、税負担が軽減されます。
しかし駐車場は住宅用地ではないため、特例が受けられず税金が高くなります
そのためランニングコストに関して、アパートやマンションなどが建っている状態と同様に考えてはいけません。

特に新たな土地を購入して駐車場経営を考えている場合には、慎重に判断するようにしましょう。

駐車場経営で得た収益は、固定資産税分をペイするのに消えてしまうことがほとんどです。
購入した土地費用分の支払いまで収益を回すことは難しいです。

採算が取れない可能性が高いため、既に所有している土地の有効活用であれば問題ありませんが、土地を購入してまで駐車場経営をおこなうのであればリスクが高すぎます。

こざかな生徒
こざかな生徒

住宅用地と比較するとどのくらい固定資産税が高いのですか?

土地や建物によりけりですが、おおよそ負担は6倍と言われています

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

それだけ税負担が大きいと、利益を出すのが大変そうですね

駐車場経営の種類は2種類!特徴を知る!

駐車場経営は、月極駐車場とコインパーキングという2種類の形態があります。
それぞれ特徴が異なるため、どちらの方式にするか決めなければいけません。
メリットとデメリットを踏まえながら、両者の特徴を確認していきましょう。

月極駐車場について

月単位で契約した特定の利用者に駐車スペースを貸し出すのが、月極駐車場です。
単発の利用ではなく、継続的な利用が前提の形態と考えると分かりやすいのではないでしょうか。

ある程度長期的な利用となることから、主な利用客は自宅に駐車場がない人などです。
もしくは2台目以降の駐車スペース確保のために、利用するケースも目立ちます。

よって利用目的上、月極駐車場は街中の繁華街ではなく、住宅密集地などに多く見られます。

管理委託方式とは?

月極駐車場の管理委託方式は、専門業者に委託費用を支払うことで、主に駐車場運営に関連した業務を担ってもらう方法です。
よって駐車場収益の一部は、専門業者への費用として払わなければいけません。

委託費用の目安としては、収益のおよそ5%から10%前後が相場になります。
しかしながらこの後ご紹介する一括借上げ方式よりは、専門業者への委託費用を抑えることが可能です。
一括借上げ方式とは異なり、毎月一定のリース料を得られるわけではないため、収益は駐車場契約数に応じます。

担って貰える業務内容は契約プランによりけりですが、以下の内容が多いです。

  • トラブルやクレーム対応
  • メンテナンス
  • 契約者への集金業務

このような管理業務を引き受けてもらえるため、個人で管理するよりも負担が少ないのがメリットでしょう。

一括借上方式とは?

一括借上方式はサブリースとも呼ばれ、専門業者に駐車場全てを貸し出す方式です。
駐車場の空きの発生に関わらず、毎月一定のリース料を得ることができます

リース料として支払われるのは、管理委託における手数料を除いた金額になります。
全ての業務をお任せする分、手数料は管理委託方式より高くなりがちです。
相場としては収益の15%から20%が、業者の取り分になります。

自身が得られる収益が少なくなる一方で、メリットとしては駐車場の空きの有無に関わらず毎月一定の金額を受け取れる点です。
そのためローリスクで駐車場運営を出来るのが、一括借上方式のメリットでしょう。

また全ての運営業務をお任せできるため、労働の負担がないのも魅力です。

駐車場経営のメリット

コインパーキングについて

コインパーキングとは、いわゆる時間貸し駐車場のことです。
利用客から、利用時間分の料金を支払って貰うことにより収益を得ます。
そのため月極駐車場とは異なり、メインターゲットは不特定多数です。

主に繁華街の商業施設付近や大病院の近くなど、多くの人が集まる場所に作るのが向いています。

値段設定と稼働率によっては、月極駐車場よりも収益をあげやすいのがメリットでしょう。

デメリットとしては、月極駐車場と比べると準備しなければならない設備が多いため、初期費用がかさむことです。

自己経営方式とは?

コインパーキングは、経営にあたって専門の機材や設備が必要です。
この機材や設備の調達のみ業者に依頼し、それ以外の運営に関しては自分自身でおこなう方法を、自己経営方式と呼びます

自己経営方式のメリットは、全てを自分で行う分、多くの収益を確保できるところです。
コインパーキングの料金設定も自分で出来るため、稼働率が良ければ高収益を上げられる可能性があります。

一方でデメリットとしては、設備や機材投入のための初期費用を、自分自身で負担しなければならないところです。
初期費用の負担が大きいため、ある程度まとまった予算を準備できる場合でないと選択しにくいです。

また全てを自分自身で管理するとなると、トラブル対応などの面倒事にも対処しなければいけません。

自己管理が不安な場合には、得られる利益は少なくなるものの、専門業者に管理委託することもできます。

土地賃貸方式とは?

土地賃貸方式は、土地を丸ごと業者に貸し出す方法です。
土地を貸し出す代わりに、自分は毎月一定の土地代を受け取ることができます

メリットは駐車場の空きの有無に関係なく、安定した金額を毎月受け取れることです。
また経営に関しては一切ノータッチで、機材などの準備も必要ありません。

負担なく駐車場経営ができるため、コインパーキングの場合にはこちらを選択する人がやや多い傾向です。

しかしながら受け取ることができるのは、土地代のみです。
駐車場経営で発生した利益分は業者の取り分となります。
よってほぼ収入を得ることができないのがデメリットでしょう。

月極駐車場とコインパーキング、どちらにするべき?

月極駐車場とコインパーキングの特徴を把握したところで気になるのが、結局どちらにするかという問題でしょう。

これに関してはケースバイケースで、正解はありません。
土地の場所や駐車場として確保できる台数、自分自身の考え方などを踏まえて総合的に判断しなければなりません。

まずはそのための判断材料として、収益モデルを確認しておくとよいでしょう。
具体的に得られる料金を知ることで、イメージが付きやすくなります。

月極駐車場とコインパーキングの特徴

月極駐車場の収益モデルを解説

月極駐車場の収益モデルを、以下の条件でシミュレーションします。
尚、収入が得られた場合に発生する所得税と住民税は省くものとします。

  • 1台当たりひと月10,000円
  • 駐車スペースは20台分
  • 管理費は多めに想定した10%
  • 固定資産税は年間36万円(月3万円)と想定
項目満車時想定稼働率80%想定
駐車場収入20万円16万円
管理費1.2万円1.2万円
固定資産税3万円3万円
支出合計4.2万円4.2万円
ひと月の利益15.8万円11.8万円

こちらのように、フル稼働した場合の収益は15.8万円です。

この収入に対して実際には所得税と住民税が加算されるため、手元に残る金額はもっと少なくなります。

月極駐車場はこんなタイプの人におすすめ!

収益モデルを踏まえたうえで、月極駐車場がおすすめなのはコストを抑えた駐車場経営をおこないたい方です。
月極駐車場は高額な機材を揃える必要がないため、ランニングコストが不要です。

アスファルト舗装をしなければ整地費用もかからないですから、初期費用ほぼゼロで始めることができます。

また月々の料金は前払いになるため、コインパーキングほど月々の収益の変動を受けにくいです。

よって出来るだけ収益の変動を抑えて、安定した経営をしたいという方向きでしょう。

周辺エリアが住宅密集地であったり、高層マンションが立ち並ぶエリアの場合にも月極駐車場がおすすめになります。
既に周辺に月極駐車場がある場合でも、収益が見込めるのも月極駐車場の特徴です。

コインパーキングの収益モデルを解説

次にコインパーキングの収益モデルを、以下の条件でシミュレーションしましょう。
コインパーキングの場合、最初の設備及び機材投入費が高額です。
そのためローンを組んだものと仮定して計算しています。

  • 1時間150円で、1日あたり8時間稼働(1台につき月3.6万円)
  • 駐車スペースは20台分
  • 整地費用及び機材投入費用400万円を金利3%で借り入れ(借り入れ期間3年)
  • 管理費は多めに想定した10%
  • 固定資産税は年間36万円(月3万円)と想定
駐車場収入72万円
機械導入費・整地費用11.6万円
管理費7.2万円
固定資産税3万円
支出合計21.8万円
ひと月の利益50.2万円

収益モデル表の通り、得られる利益としては、コインパーキングの方が月極駐車場より多くなる可能性が高いです。

コインパーキングはこんなタイプの人におすすめ!

コインパーキングは少しでも収益を増やしたい方におすすめです。

自己管理方式であれば、シミュレーションした利益が丸々手元に残ることになります。
ここから税金を支払っても余裕がある金額ですので、資産を増やしたい方向けでしょう。
一方で自己管理方式ですと、管理運営の労力がかかることを踏まえておかなければなりません。

また土地賃貸方式を選択すると、賃料しか入ってこないため、土地の場所により収入は大きく左右されます。

よってコインパーキングは、繁華街や駅周辺など、人が多く集まるエリアに土地がある場合におすすめです。

月極駐車場よりも土地条件が厳しくなるため、収益が見込める場所かどうかをよく考える必要があるでしょう。

駐車場経営を成功させるために知っておくべきポイントは?

駐車場経営は、アパートやマンション経営と比べると手軽なイメージですが、誰もが成功する訳では決してありません。

思った通りに収益が出せず、別の土地活用に転用してしまう人が多いのも、また事実です。

しっかりと儲けを出すには、事前に駐車場経営の成功法を知っておくことが大事です。
では駐車場経営を成功させるために把握しておかなければならないことを、解説します。

需要があるのか念入りにリサーチする

事前準備として、需要があるのか念入りにリサーチしておく必要があります。
そもそも利用客がいなければ経営が成り立たないからです。

そのために確認しておきたいのが、周辺エリアにどの程度駐車場があるかという点です。
駐車場が多く立ち並ぶエリアですと、それだけ需要を見込めるという証でもあります。
逆に駐車場が全くないエリアの場合には、需要が見込めない可能性が高いです。

駐車場経営の向き不向き

とはいえ単純に駐車場が周辺に多くあれば良い、という訳では決してありません。
なぜなら駐車場が多ければそれだけ競合が増えますし、供給過多になりやすいです。

一般的に、以下のような立地が駐車場に向いています。

  • 交通量が多く人の往来も激しい場所
  • 車でしかアクセスできない施設が立ち並ぶ場所
  • 駐車スペースの少ない集合住宅が多くある場所

立地は、駐車場経営が成功するか否かの大きな条件です。
既に所有している土地の場合にはどうすることもできませんが、駐車場経営が成り立つかどうかをよく考える必要があるでしょう。

初期費用を抑えよう

駐車場経営を成功させるには、初期費用を抑えることがポイントです。
設備を揃えるためにローンを組めば、その分月々の収益が減ることになります。

駐車場の場合は、豪華な設備を導入したからといって需要が増える訳ではありません。

自分で駐車場を整えていくと、どうしても少し良い設備を揃えたい気持ちが沸いてきます。
見た目を良くしたい衝動に駆られるかもしれませんが、ここで費用をかけすぎるのはNGです。

駐車場経営は、物件を建てなくてよい分、不動産経営と違って初期費用の負担なく始められるのが大きなメリットです。
このメリットを十分に生かすためにも、設備の導入はほどほどにしましょう。

土地を有効活用するために駐車場経営を始めるのであれば、最低限の設備で問題ありません。

料金設定をよく考えよう

利用客数を増やすためには、料金設定が大事なポイントです。
周辺に安い駐車場がある場合、そちらに客が移ってしまいます。
よって料金設定をする際に周辺相場のリサーチはかかせません
周辺にある駐車場よりも少し安い設定にすることで、客を呼び込むことができるでしょう。

気を付けなければならないのが、後から出来た駐車場の存在です。
後から出来た駐車場も、同じように少し安い金額を設定してくる可能性が高いです。
気づかずにいると客を取られてしまいます。

このようなことがないように、定期的に相場をリサーチすることが欠かせません。

ただし料金を安くしすぎてしまうと、その分収益率は下がります。
この兼ね合いが難しいところではありますが、利回りをチェックして考えるようにしましょう。

実質利回りについて

駐車場経営をする際には、さまざまなランニングコストが発生します。
例えば税金であったり、管理会社を委託する際にはその費用などです。
このようなランニングコストを踏まえて利回りを計算したものが、実質利回りです。

表面利回りとは違い、経費が含まれている分よりリアルな指標となります。
計算式は表面利回りと比べると難しくなるものの、実際に収益を考える際にはこちらを用いることが大事です。

以下に表面利回りと実質利回りの計算式を記載します。

  • 表面利回り=年間駐車場収入÷総投資額×100
  • 実質利回り=(年間駐車場収入-ランニングコスト)÷総投資額×100

実質利回りを知っておくと、管理委託する業者が提示するプランを見る際にも役立ちます

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

それはなぜですか?

管理業者の中には表面利回りで計算し、収益を高く見せたプランを提示するところもあるからです

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

表面利回りと実質利回りを理解しておけば、引っかからずに済みますね

管理会社選びは慎重に

駐車場経営を管理会社に委託する場合、委託先としてどの会社を選ぶかというのは非常に重要です。
管理会社はこの先長いこと付き合っていく会社になりますので、信頼のおける会社を選ばなくてはいけません。
また管理会社次第で、収益が左右されてしまうこともあります。
得た収益における管理会社の取り分と、自分の取り分をしっかりと確認しておく必要があるでしょう。

管理会社を選ぶ際には、複数の会社のプラン内容を見比べて決めるのがおすすめです。
出来る事ならば実際に管理会社の担当の人と会ったうえで、選ぶのが理想的でしょう。

管理会社によって、対応して貰える内容はさまざまです。
駐車場経営の場合、管理が行き届いていないと車上荒らしや不法投棄などが発生する恐れもあります。
このような犯罪を防ぐためにも、管理会社の管理体制はよく確かめておかなければなりません。

駐車場経営を成功させるポイント

税制について把握しよう

駐車場経営をおこなううえで無視できないのが、税金の存在です。
税金と一言でいっても、さまざまな税金が絡んできます。
そのため駐車場経営においてどのような税金が発生するのか、知っておくことが大事です。

税金の負担分を考慮していないと、当初の想定よりも得られる収益が少なくなってしまいます。

駐車場経営をした際に課される税金の種類と、その税額について紹介します。

固定資産税は住宅用地と比べて高くなる

駐車場経営を行う際に、固定資産税が発生します。
固定資産税は土地及び建物を所有している場合に課せられる税金です。
駐車場の場合、建物はありませんので、基本的に土地に対して固定資産税が課税されます。
住宅用地ですと軽減措置があるのですが、駐車場は更地扱いのため減税されません
よって満額の固定資産税を支払うことになります。

ちなみに土地の固定資産税の金額は、評価額に1.4%を累乗した額です。

住宅用地に比べると6倍金額が高くなるため、負担が大きいです。

また償却資産が150万円以上ある際には、建物の固定資産税も発生します
評価が変わらなければ毎年土地の固定資産税は同額ですが、償却資産は年々税額が減っていきます。

都市計画税とは?

都市計画のために徴収されるのが都市計画税で、市街化区域内に建物や土地を所有していると課税されます。
駐車場であっても街化区域内に所在している場合には、もちろん課税対象です。
よって固定資産税と同様に、毎年支払い義務が生じます。

税額は固定資産税評価額に0.3%を累乗した金額のため、固定資産税よりは負担が少ないです。

こざかな生徒
こざかな生徒

駐車場のある土地が市街化区域なのか確かめるには、どうしたらよいですか?

市役所の都市計画課にたずねると分かりますよ。都市計画地図を閲覧してみましょう

クジラ先生
クジラ先生

その他、駐車場経営において課される税金

駐車場経営をおこない売り上げが生じると、固定資産税及び都市計画税以外の税金も発生する可能性があります。

まずはおなじみの消費税です。
売上高の10%が納める金額になります。
とはいえ1000万円以上の売上高がない場合には課税対象外です。

そのためよほど儲けている駐車場でなければ、消費税の納税義務が発生する恐れはないでしょう。

また売上から経費と控除分を差し引いた所得がある場合、以下の税金も課税されます。

  • 所得税
  • 住民税
  • 個人事業税

尚、個人事業税に関しては、立体駐車場もしくは10台以上の収容台数がある平面駐車場の場合のみ課税対象です。
よって10台未満の規模であれば事業扱いにならず、非課税になります。

まとめ

駐車場経営は初期費用の負担が少なく、手軽に始めやすい土地活用法です。
狭小地や変形地のような、建物を建築しにくい土地を有効活用できるのも、駐車場経営の魅力でしょう。
自己経営の場合にはそれなりの負担が生じますが、専門業者に委託して管理してもらうことも可能です。
運営にノータッチで、土地代だけを受け取ることもできます。

ローリスクローリターンなため、空き地を所有している際には、ぜひ検討したい土地の活用法でしょう。
とはいえ誰もが儲けを出せる訳ではなく、収益を上げるためにはきちんとした基礎知識が必要です。

成功法を知り、堅実な運営に取り組みましょう。

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