アパート経営の利回り基礎知識!必要な資金や経費・計算式をわかり易く解説

2021.5.3

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

不動産投資をする際に、重要な指標となる「利回り」ですが、利回りには種類があります。

不動産投資以外にも、債券や株式などの利回りがありますが、この記事ではアパート経営に関する利回りの基礎知識を解説しています。

この記事を読むことで、利回りの種類を理解し、必要な資金や経費の算出ができるようになるでしょう。

また、アパート経営のメリット・デメリットなど、これから始める方にとって必見な内容になっているので、是非参考にしてください。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!

アパート経営の利回りと必要な資金や経費

利回りとは
投資額に対する収益の割合を表したものです。

アパート経営の収益がどれだけ得られるのか分かる指標なので、物件を購入する際に利回りを見て検討することになります。

この利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があります。

利回りの平均は、築年数や立地、間取りなどによって異なりますが、下記の表を目安にご覧ください。

エリア表面利回り
東京や大阪の大都市5〜7%
人口50万人以上の政令指定都市7〜9%
人口20万人以上の中核市9〜11%

このように都市部より、地方の人口が少ないエリアになっていくと、利回りは高くなる傾向にあります。

しかし、都会に比べて家賃は安く、空室率が上がりやすいため、利回りだけで判断しないでおくことが重要です。

表面利回りの算出法

表面利回りとは
アパート価格に対して、どのくらいの年間家賃収入が得られるか、表面的な収益を出すものです。表面利回りは「グロス利回り」とも言います。

表面利回りの計算式は以下になります。

年間家賃収入÷アパート購入価格×100=【表面利回り】

表面利回りは、広告やチラシなどで使用されていて、実際にかかる経費や税金が含まれたものではないので、明確な数値と異なりますが、大体の目安は立てられる指標になります。

それでは、上記の計算式を使って、実際に表面利回りを算出してみましょう。

アパートの購入価格が2,000万円で、年間家賃収入が120万円だった場合は

120万円÷2,000万円×100=【6%】

このように表面利回りは簡単に出せるので、物件を色々検討している時に、表面利回りを出して比較するのもおすすめです。

表面利回りを出して、物件をある程度絞れたら、もっと現実的な利回り「実質利回り」を出していきます。

実質利回りの算出法

実質利回りとは
アパート経営にかかる経費などを含めて計算した利回りです。実質利回りは「NET利回り」とも言います。

実質利回りの計算式は以下になります。

(年間家賃収入-諸経費)÷(アパート購入価格+購入時の経費)×100=【実質利回り】

諸経費には固定資産税や都市計画税、修繕費などが含まれていて、購入時の経費には印紙税や登録免許税、仲介手数料など様々な費用があります。

実質利回りを算出してみましょう。

アパート購入価格2,000万円で、購入時の経費が60万円。年間家賃収入が120万円で、経費が20万円の場合は

(120万円-20万円)÷(2,000万円+60万円)=【4.9%】

前述した表面利回りに比べると、実質利回りは低くなったのが分かります。

実質利回りの場合は、経費を含めた計算式になっているので、表面利回りに比べると現実的な数値になります。

物件を選ぶ際には表面利回りを出して、実際にアパートを購入する際には実質利回りを確認しておくと良いでしょう。

想定利回りの算出法

想定利回りとは
アパートが満室になるであろうと想定した、年間家賃収入をアパート購入価格で割った数値です。

想定利回りの計算式は以下になります。

満室想定年間家賃収入÷アパート購入価格×100=想定利回り

表面利回りと計算式は一緒ですが、アパートが満室の状態と想定されているので、家賃収入が最大化されて利回りは高くなります。

アパート経営ではいつも満室を保つことは、容易ではないので、想定利回りが高くても簡単に手を出さない方が良いでしょう。

利回りを見る時に注意しておくこと

不動産投資で利回りは大事な指標になりますが、利回りだけで判断するのは危険と言えます。

物件情報などでアパートを選ぶ際に、利回りの見方について注意するポイントを紹介します。

表面利回りが高過ぎる

利回りが高い物件だと即決したくなると思いますが、高過ぎる物件は要注意です。

高過ぎる利回りは「想定利回り」で算出されていることが多く、想定利回りは満室であると想定された計算になるので、実際には満室になるのか不明確です。

この場合、空室が出てしまうと大幅に利回りが低くなる可能性があります。

また、これから修繕が必要な物件の場合、利回りの影響が出てくるので、必ず事前に物件の下調べをしておきましょう。

利回りを信用し過ぎない

利回りだけを信用し過ぎてしまうと、隠れたデメリットに気づかない場合が多いです。

利回りの数値は、家賃収入の収益が必ず得られるものではないので、特に想定利回りの場合は気をつけて判断してください。

空室が続いてしまうと、年間家賃収入が少なくなり、想定利回りのようにはいかなくなります。

自分の経営戦略で空室率を上げずに、満室状態の利回りを現実的にすることが大事です。

利回りは低くなっていく

アパートは経年変化で劣化していくため、物件の価値は年々下がっていきます。

よって、実質利回りも同様に下がっていくものだと認識しておく必要があります。

また、アパートが古くなることで、修繕費がかかってくるので、さらに実質利回りが下がってしまう要因に。

アパートを購入する時は、表面利回りでなはなく、実質利回りで計算し、利回りは一定に保つ訳でなく、年数と共に低下していくものだと考えておきましょう。

初期費用はどのくらいかかるの?

アパート経営をする際に物件を購入しますが、物件以外にも色々なコストがかかってきます。

新築のアパートを購入した場合の初期費用は、アパート購入価格の8%が大体の目安になります。

例えば、3,000万円の新築アパートを購入したら、初期費用は240万円になるということです。

この初期費用を把握していないと、キャッシュフローが回らなくなり、アパート経営が困難になってくるので注意してください。

アパート経営の把握しておくべき初期費用は以下になります。

印紙代

契約書に印紙を貼り付ける際にかかる、印紙税です。

契約金額によって印紙税が異なるので確認しておきます。

平成4年3月31日までは軽減措置が施行されています。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

引用元:国税庁 不動産譲渡、建設工事の請負に関する契約に係る印紙税の軽減措置 

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立した時の報酬で、不動産会社に支払います。

仲介手数料の上限

契約金額仲介手数料の上限額
200万円以下取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下取引額の4%+2万円+消費税
400万円超取引額の3%+6万円+消費税

登録免許税

不動産の登記や登録に課税される税金です。

アパート価格によって税率が異なります。

本則軽減率
土地の所有権の移転登記2%1.5%
新築建物の所有権の保存登記0.4%0.15%
中古建物の所有権の移転登記2%0.3%
住宅ローンの抵当権の設定登記0.4%0.1%

引用元:国税庁 登録免許税の税額表

  • 軽減措置の期間は、土地の移転登記は、令和3年3月31日まで
  • 建物の保存、移転登記と抵当権の登記は、令和4年3月31日まで

不動産所得税

土地や建物に課税される税金で、アパートを購入してから半年後に請求されるものです。

不動産所得税の計算式は以下になります。

固定資産税評価額×税率3%=【不動産所得税】

司法書士報酬

アパートを法務局へ登記する時に、司法書士へ依頼して登記業務を行なって貰う際の報酬になります。

報酬は、司法書士や不動産によって異なるので、確認してから依頼するようにしましょう。

その他

他にも物件によって変わってきますが、主に上記の費用が初期にかかってくるものです。初期費用は大体このくらいあることが分かりました。

次に、アパート経営した時に常にかかってくる経費はいくらになるか紹介していきます。

経営にかかる経費

アパート経営にはランニングコストが様々かかってきます。

主な費用

所得税所得から経費などを引いた課税所得で算出される
管理費管理会社へ委託の際、家賃収入の約5%
修繕費原状回復などにかかる、家賃収入の約5%
固定資産税物件評価額の1.4%を納税
都市計画税物件業価額の0.3%を納税
共用部分の光熱費エレベーターなどの共用部、年間10万円程度
除雪の費用雪が積もる寒冷地だと5万円〜10万円
税理士顧問費月3万円〜10万円

アパート経営するには家賃収入だけではなく、必要な経費を把握しておくことが重要になります。

支出が多くなってしまうと、キャッシュフローが悪くなり経営を圧迫してしまいます。

なるべく支出を抑えておきたいですが、最低限かかるコストの分は必要になるので、毎月の家賃収入から積み立てておくようにしましょう。

上記以外にも入居者募集の広告費や、立退料などもかかってくるので、急な支出にも対応できるように色々と想定しておくことが大事です。

経営の主な収入

アパート経営の主な収入源は、どのようなものがあるのか紹介します。

  • 家賃収入
  • 駐車場代
  • 自動販売機の収入
  • 更新料
  • 共益費
  • 礼金

最近は、敷金、礼金ゼロの所が増えていて、入居者にも人気があります。

アパート経営を成功させるためにも、収入と支出を明確にしておく必要があるので、しっかり確認しておきましょう。

お金の流れとなるキャッシュフローの算出法はこちらになります。

収入(家賃や駐車場代)-支出(ローン返済額や経費)=【1ヶ月のキャッシュフロー】

キャッシュフローがプラスだとアパート経営は安定していると言えます。

アパート経営のメリットやリスク対策

こざかな生徒
こざかな生徒

アパート経営を始めることで、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

アパート経営のリスクも様々潜んでいるので、事前に把握しておくことでリスク対策ができるというもの。
アパート経営で儲かるポイントや、デメリット、リスクも知識として入れておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

経営するメリット

アパート経営のメリットは主にこちらです。

  • 安定した利益を得られる
  • アパートが担保になり融資を受けやすくなる
  • 節税ができる

安定した利益を得られる

アパート経営のメリットは、他の不動産投資より安定した家賃収入を得られることです。

不動産投資には、戸建てやマンション、駐車場など色々な投資方法があります。

アパート経営は、他の不動産投資に比べると戸数が多く、空室リスクを他の部屋で補うことができるため、安定した家賃収入が見込めます。

また、新築のアパートを購入した場合、数十年は経営を続けられるので、長期間の家賃収入が望めるというもの。

アパート経営の利益を、老後生活のための資金として貯めておくこともできます。

融資が受けやすくなる

アパート経営が安定してプラスが続いていると、新たに銀行から融資を受けやすくなるのです。

購入したアパートが担保となると、さらに融資の幅が広がり、新しく不動産投資の物件を購入することで、どんどん増やしていけます。

初心者が物件を徐々に増やして、沢山の物件を経営している成功例は多くあります。アパート経営が順調な場合、法人にしてさらに規模を広げられるでしょう。

節税できる

アパートを購入すると、固定資産税などの税金を色々支払いますが、税金は経費として上げられるのです。

また、修繕費や減価償却費、その他の費用を経費にできるので、所得税の節税効果が期待できます。

さらに、相続税の節税にも効果があり、「小規模宅地の特例」を利用すると50%も節税できます。

経営するデメリットやリスク対策

こざかな生徒
こざかな生徒

アパート経営にはどのようなリスクがあるのですか?

次にアパート経営で起きる、様々なリスクや落とし穴になるデメリットを紹介していきます。これらを知ることで事前に対処ができ、最小限のリスクに抑えることが、できるようになります。

クジラ先生
クジラ先生

主なアパート経営のリスクはこちらです。

  • 空室
  • 家賃滞納
  • 家賃、物件の下落
  • 修繕費
  • 自然災害
  • 金利上昇

空室のリスク

アパート経営の収益は、入居者の家賃収入になるのですが、空室が発生することで、家賃収入がゼロになってしまうリスクがあります。最も代表的なリスクです。

空室があると家賃収入を得られないので、ローンの返済も滞納してしまうことも考えられます。

そうならないためにも、事前にリスク対策を行う必要があります。

具体的な対策は、

  • 空室が出ても、自己資金に余裕のあるような利回りでプランする
  • 入居者が集まりやすい立地であるか、前もって調査しておく
  • 間取りや設備が入居者のニーズに合っているか
  • 信頼できる管理会社に入居者募集の依頼をする 等

アパートの実質利回りと金利の差を、イードルギャップと言いますが、この差が最低「3%」であると良いと言われています。

需要がない空室になりそうなアパートは選ばず、しっかり調査することが大事です。

また、早く空室率下げられるよう、管理会社の実績を見て依頼するようにしましょう。

家賃滞納リスク

入居者がいたとしても、家賃を滞納されたら結局は収入がゼロになるので、空室と同じくらいのリスクになります。

全国で2ヶ月以上の家賃滞納をしている割合は、1%と言われています。

家賃を催促しても支払って貰えなかったり、退去して貰うように促しても立ち退かなかったり、といった問題がよく起こるので、事前に対策をしなくてはいけません。

対策方法としては、「入居審査を念入りにする」「家賃保証会社へ入って貰う」ことが大切です。

家賃・物件の下落リスク

アパート経営を長期で行うなら、家賃の下落は避けて通れないです。

新築だった場合は、購入後20%もの家賃が下落してしまうため、家賃下落のリスクを想定した運用を行う必要があります。

家賃下落のリスク対策は、アパートが劣化していくことで、空室が発生していくため、空室リスクの対策と同様になります。

立地が良いことや、需要がある物件なのか事前に調査しておくことが大事です。

ちなみに、その他に家賃が下がってしまう要因で挙げられるのは、入居者の死亡です。

孤独死などの死亡の発見をいち早くするためにも、管理会社に巡回して貰うことや、入居者の死亡によるオーナー向けの保険があるので、利用するとリスク対策になります。

また、家賃下落もそうですがアパートの価格下落のリスクもあります。

アパートの経年変化による劣化や、土地の価格変動によって、下落に繋がっているのです。

アパートの価格下落対策は、アパートの劣化を防ぐためにも、定期的に修繕を行うことや、管理をマメにして綺麗な状態を保つことで、リスクを抑えられます。

修繕費のリスク

アパートは年月と共に劣化していくので、修繕リスクの対策を事前に想定しておかなくてはいけません。

アパートの修繕をする必要のある時期を把握して、修繕工事のプランを立てます。

そのため、修繕費を毎年積み立てておく必要があります。

中古アパートを購入する時は、事前に「ホームインスペクション(住宅診断)」をして貰い、欠陥の有無や劣化状況を調査することで、修繕リスクの対策を行えます。

また、入居者が退去したら、直ぐに次の入居者を入れられるように、原状回復をしなくてはいけません。

原状回復については2020年4月から法律の改正で、オーナーの負担が増え、入居者に全額負担させることは難しいです。

退去時にかかる原状回復費用の資金は、毎月の家賃収入から積み立てておくようにします。

退去のタイミングですが、単身だと約4年、ファミリー層だと約6年と言われています。

自然災害のリスク

地震の多い日本では、自然災害のリスクはしっかり対策しておくべきです。

地震がいつ起こるか事前に知ることは難しいので、地震の対策としては火災保険とセットにできる地震保険に加入することです。

保険に入っていない場合は、アパートが倒壊しても実費で建て直さなくてはいけません。

保険に入っていると補償金額は、保険金額によって異なりますが、建物が最高限度額5,000万円で家財が1,000万円までになっています。

また、火災もアパート経営を行なっているとリスクになります。

火災のリスク対策は、損害保険で対処をしますが、アパート経営では消防点検や消化器の設置が義務になっているので、いざという時に備えてしっかり管理しておきましょう。

金利上昇リスク

今は低金利時代ですが、今後は金利上昇すると言われています。

金利が上昇すると、毎月のローンの金利も上がるので、返済額が多くなってしまいます。

金利上昇リスクの対策としては、固定金利の融資を受けることや、元金均等返済にすることです。

金利上昇リスクの対策にはなりますが、デメリットもあるので、自分に合った返済の方法を選んでおきましょう。

アパート経営を始める前に確認するポイント

アパート経営を始めようと検討しているなら、事前に基礎知識を知ることが大切です。

確認しておきたいポイントを紹介していきます。

アパートとマンション経営の違い

アパートとマンション経営は、一緒の不動産投資になりますが、似ているようで、実は違いがあります。

アパートとマンション経営を比較してみましょう。

アパートとマンション経営

アパートマンション
コスト安い高い
耐久性低い高い
家賃安い高い
建てやすさ建てやすい建てにくい
戸数少ない多い
セキュリティー低い高い

初期建築費用は、鉄筋コンクリート造のマンションが高くなり、木造のアパートの方は安くなります。

耐久性に関しては、マンションの方が高いです。

家賃は、初期建築費用や運用費などマンションは、コストがかかるため、高くなります。

土地を持っている人なら、アパートかマンションにするか選べますが、土地の制限によっては、マンションは建てられないこともありますが、一方でアパートは建てやすいです。

アパートの一棟とマンションの一棟だと、マンションの戸数の方が多くなるので、その分のリターンも大きくなります。

セキュリティーに関しては、マンションの玄関ほとんどがオートロックになっているのに対し、アパートはオートロックがなく、マンションよりセキュリティーが低いと言えます。

経営に有用な資格

アパート経営をするには、資格など無くても始められますが、長い期間アパート経営を続けるためには、資格を取って役立てるのも有効です。

アパート経営に有用な資格6つあります。

  • 宅地建物取引士
  • マンション管理士
  • 不動産実務検定
  • 管理業務主任者
  • ホームインスペクター(住宅診断士)
  • ファイナンシャルプランナー(FP)

宅地建物取引士とは
不動産の売買や賃貸、仲介業ができる国家資格で、「宅建」とも言います。

アパート経営で宅建の資格を持っていると、物件を購入する際に適切な判断ができるようになります。

信頼できる不動産会社も見極められるようになるので、長期でアパート経営をするなら取得しておくと有利です。

マンション管理士とは
アパートやマンションの入居者のトラブルに対して相談に乗ってあげるコンサルタントと似た資格です。

不動産実務検定とは
国家資格ではありませんが、以前「大家検定」と言って不動産経営に必要な税務や法律などの知識を得たい人向けの資格になります。

管理業務主任者とは
マンション管理する際に役立つ資格で、建物の設備の知識や財務の知識が必要になるため、アパート経営にも有用です。

ホームインスペクターとは
第三者の立場から建物の劣化や欠陥の有無などを、専門家の目で確認してアドバイスをする資格です。

アパートは劣化リスクがあるので、修繕箇所が自分で見極められるのに役立ちます。

ファイナンシャルプランナーとは
お金に関する知識が得られる資格で、不動産だと税金や契約、収支の計画を立てるのに役立ちます。

不動産投資と株式投資の違い

アパート経営の一つ不動産投資株式投資は同じ投資でも、違いがあります。

株式投資は、購入した株価が直ぐに半減したり、倍以上になったりすることがあります。

不動産投資は株式投資に比べると、土地の変動差が少ないので安定している投資です。

また、株式投資は市況や株価の確認を積極的に行いますが、不動産投資はアパートの管理以外にも、入居者の問い合わせなどに対応しなくてはいけません。

よって、不動産投資の方が手間に感じてしまいますが、アパートの管理や入居者の対応などは、管理会社に依頼することで、負担を減らすことが可能です。

自分で困難なことは、管理会社や専門家に依頼してしまえば、株式投資より不動産投資の方が面倒なことは少ないと言えます。

経営に向いている人

アパート経営に向いているのは、どのような人なのか紹介していきます。

  • 不労所得を得たい人
  • 土地の固定資産税を節税したい人
  • 相続税の節税をしたい人
  • 年金の他にも老後収入を得たい人
  • 金融商品以外にも資産を作りたい人

特に、土地を持っている人で固定資産税だけ納めているだけの状態なら、節税と収益が得られるアパート経営を早く考えたほうが良いでしょう。

ただし、アパート経営に向かない土地もあるので注意が必要です。
例えば、そもそもアパートが建てられない土地だったり、賃貸ニーズのない土地だったりした場合は難しいでしょう。

アパート経営をスタートさせるために

アパート経営を早速始めるために、具体的な準備内容を紹介していきます。

目標をはっきりさせる

アパート経営を始める目的を明確にさせておきます。

前述した、アパート経営に向いている人にもありますが、目的がはっきりしていれば、失敗を防ぐこともできるというもの。

アパート経営をスタートさせたら、自分の目的に合って経営できているか、常に確認しておきます。

アパート経営の目的は節税なのか、老後の生活のためなのか、目標を立てたらブレないように進めていきましょう。

ターゲットを定める

アパート経営を成功させるためには、なるべく空室を発生させないで、安定した家賃収入を得ることです。

そのためには、アパート周辺のニーズを把握しておくことと、条件が同じような物件のリサーチをしておくことです。

条件が同じようなアパートがあったとしたら、家賃を安くすることで入居者を集められます。

また、ターゲットがファミリー世帯であれば、長期間居住して貰うために、キッチンの設備に拘ってみたり、バスルームを広めにしてみたり、ターゲットに合わせたアパート経営をしていくのが良いです。

計画を立てる

ターゲットを決めて設備なども検討したら、初期費用がどのくらいになるか見積もりを出します。

さらに、アパート経営にかかるランニングコストも加算し、全体の費用が把握できます。

次に、アパート経営を始めて何年でコストを回収できるかシミュレーションをすると、具体的な数字が出てくるので、事前にしっかり計画を立てておきましょう。

知識を身につける

アパート経営を始めるには、様々な知識をつける必要があります。

例えば、アパートの売買にかかる税の知識や、宅建業法、建築基準法などの知識です。

また、副業でアパート経営をするのであれば、確定申告のやり方や、損益通算の内容を把握しておくとスムーズになります。

慣れないと複雑な作業になるので、まずは不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

自己資金がなくてもスタートできるのか

アパート経営を始めたくても、現実的に自己資金がないと難しいと考え断念してしまう人も少なくないでしょう。

ところが、自己資金が全くなくてもアパート経営は始められます。

担保にできる物件があれば金融機関は融資をしてくれるので、価値の高いアパートを見つける必要があります。

とはいえ、知識がない初心者だと優良物件を探し出すのは、中々難しいです。

最初は、しっかりと知識をつけて実績を作ってから取り組んだ方が良いでしょう。

まとめ

アパート経営の利回りと必要な費用など紹介してきました。

こざかな生徒
こざかな生徒

アパート経営は、思った以上にコストがかかるものだと分かりました。

初期費用やランニングコストを確認しておくことは大切です。
知らないで後から支払うことになり、自己資金がなくなってはアパート経営が行き詰まってしまいます。諸費用と家賃収入を見通して収支のシミュレーションをしておくことをおすすめします。

クジラ先生
クジラ先生

また、アパート経営にはメリットだけではく、リスクを知らないでいると落とし穴にはまってしまうでしょう。

この記事で紹介したリスクは最低でもしっかり把握し、対策することで最小限のリスクに収まります。

アパート経営をスタートさせるには、計画を事前に立てることや、知識を沢山身につけて、儲かるアパート経営を実現させましょう。

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