マンション売却におすすめの会社とは?信頼できる業者選びのポイントを紹介

2021.1.27

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マンションを売却する際に不動産会社へ依頼しますが、日本全国には12万以上の業者があると言われているので、どこを選べば良いのか悩む方も多くいるでしょう。

マンションの売却には、この会社選びがとても重要なポイントになってきます。

売却するまでは、価格設定や交渉、契約書の作成、引き渡しまで、さまざまやる事が多く、不動会社のサポートによって希望した売却ができるかどうか左右します。

こちらの記事では、マンション売却におすすめの会社と、信頼できる業者選びのポイントを紹介しているので是非、ご覧になってください。

こざかな生徒
こざかな生徒

信頼できる業者に出会えるか心配です…。

マンション売却をスムーズにさせる為にも、信頼できる業者を見極められるようになりましょう。

クジラ先生
クジラ先生

売却におすすめの会社とは

マンション売却におすすめの会社とは、何を基準に選べば良いのか紹介していきます。

  • 何を専門としている会社か
  • 販売実績・利益率・取引件数をチェック
  • 大手と中小企業
  • 売却サービスの内容

何を専門としている会社か

不動産会社によって何を専門にしているのか、下記のように分かれています。

開発会社マンションやビルの開発(デベロッパー)、街づくりを目的としている
仲介会社賃貸や売買契約を仲介する会社、売買は中古物件が多い
管理会社建物や賃貸の管理業務を行う

マンション売却の時は不動産仲介会社へ、特に売却を専門としている会社に依頼しましょう。

マンションは、土地や戸建てよりも専門性を要するもので、売却に慣れていない会社に依頼してしまうと円滑に進まなくなる可能性があります。

売却専門の会社を見極めるポイント
会社のホームページを見るとすぐに分かります。
売却専門の会社でも、戸建てや土地の売却に力を入れている会社もあるので、自分が売りたいマンションと似たような物件を、売却した実績が多くあるか確認しておきましょう。

また、会社には得意なエリアもあるので、売却したいマンションの近くで取引実績があったかどうかもチェックしておくことが大事です。

販売実績・利益率・取引件数をチェック

会社の実績を確認するのが大事と述べましたが、売却した直近の実績があれば、すでに顧客を抱えていて、売却のスキルがあるということなので安心して依頼できます。

他にも「利益率」や「取引件数」も見逃してはいけません。

利益率とは
売り上げに対して利益がどのくらいの割合だったのかあらわす指標です。

マンション売却する際には、この利益率が高い会社を選ぶポイントとしてみておくといいでしょう。

例えば、売り上げが高くて費用が低いと利益率は上がり、売り上げが高くて費用も高い場合、利益率は下がります。

売上高の利益額だけでその会社の収益をみるのではなく、利益を算出した利益率で判断するのです。

利益率が高いと、経費の無駄がないということで、更に高く売却できる業者とも言えます。

「取引件数」も多いほど、沢山の取引をこなしてきた経験がある業者なので、売却もスムーズに行ってくれるでしょう。

大手と中小企業

こざかな生徒
こざかな生徒

会社を選ぶ時に、大手と中小企業があるので迷ってしまいます…。

それぞれの会社の特徴があるので、そちらを把握しておくのもいいでしょう。

クジラ先生
クジラ先生
大手中小企業
顧客数の多さネームバリュー地元の情報に精通しているじっくり対応してくれる
希望した期日までに売却したい人向け売りたいマンションが郊外の場合はおすすめ

大手だと抱えている顧客数や、取り扱っている物件も多いので早く売却したい方には向いていると言えます。

売却保証サービスを行っている会社もあり、希望した期日に売却したい人にもおすすめです。

一方で、大手は沢山の案件を従業員一人ひとり扱っているので、対応に時間をかけて貰えないケースがあります。

中小企業は地域密着型なので、売却したいマンションが郊外の場合は向いているでしょう。

大手は都市部の物件に強く、郊外のエリアは弱いので、人口が少ない郊外は中小企業が強いと言えます。

中小企業は親身にじっくり時間をかけて対応してくれるので、安心して依頼できるというもの。

しかし、大手より顧客数が少なく、広告費をかけられないので、売却までに時間がかかることもあります。

大手と中小企業のそれぞれの特徴はありますが、実際のところ取り扱う不動産についてはそんなに差はありません。
何故なら、大手も中小も不動産業者は物件情報を「REINS(レインズ)」という、不動産流通標準情報システムを利用して流通しているからです。

その為、それぞれの業者が提案しているサービス内容を見て選ぶのが重要です。

売却サービスの内容

マンションの売却をより良い条件で行う為にも、売却サービスを比較して会社を選んでみてください。物件を魅力的にみせるサービスや、物件が売れなかったときの買取保証サービスなどがあります。

サービス内容
ホームステージング売却するマンションに素敵なインテリア家具を配置して演出する
カメラマンの撮影広告に写真を載せるため、プロのカメラマンが撮影する
整理収納忙しい方のために、部屋の片付けをしてくれる
荷物お預かり一時的に荷物を預かってくれる、空間を作れる
設備保証マンション売却後に設備の不具合があった場合、費用を保証
買取保証マンションが期間内に売れなかったとき、直接買い取ってくれる
即時買取マンションをすぐに買い取ってくれる
24時間駆けつけ鍵の紛失などトラブルに対し365日24時間サポート

引用元:大京穴吹不動産の仲介安心サポート

会社によってサービス内容は異なるので、ホームページを見て確認してみてください。

このようなサービスがある会社だと、マンションは売れやすくなるでしょう。

売却におすすめの会社上記の4項目を参考にしてみてください。次に信頼できる会社の選び方を紹介していきます。

信頼できる会社の選び方とは

マンション売却するのに信頼できる会社を選ぶポイントはこちらです。

  • 宅建業免許番号を確認する
  • 行政処分を受けていない
  • HPの会社情報
  • 広告や宣伝活動
  • 囲い込みをしない

宅建業免許番号を確認する

不動産売買するために、業者は宅地建物取引業の免許を取得しなくてはなりません。

この免許には番号が記載されており、ID番号のようなもの。

免許番号がないと、無許可で取引しているということになるので、そのような業者へはマンション売却の依頼をしないでください。
宅建業免許番号は、会社のホームページで見られるし、名刺にも記載されているので確認するようにしましょう。

宅建業者の事務所が複数の都道府県にある場合は、免許の発行が国土交通大臣となり、例えば「国土交通大臣免許(5)第○○号」のように表示されます。

一方、事務所が一つの都道府県にある場合は、「東京都知事免許(5)第○○号」となります。

こちらの免許番号を見極めるポイントは、カッコの中にある数字で、免許の更新回数をあらわしているのです。

更新は5年ごとに一回なので、開業して6年目だと(2)になり、開業して21年目だと(5)に免許番号が増えていきます。

このように免許番号から営業年数が分かるため、番号が大きいほど信頼できる業者といえるでしょう。

しかし、この免許番号だけで判断できるとは一概に言えないのです。

例えば、神奈川県で宅地建物取引業の免許を受けた不動産会社が、会社の業績が上がった為、埼玉県でも会社を出すことになったら、「神奈川県知事免許」から「国土交通大臣免許」に変更になります。

その際に、埼玉県で宅地建物取引業の免許を受けて、国土交通大事免許になると免許番号は(1)になってしまうのです。

また、個人事業主で宅建業免許を受けていて、法人化した場合も免許番号を変更することになり、この場合も免許証番号は(1)からになってしまいます。

一方、事業を譲り渡す場合だけは、免許番号を引き継げるのです。

例えば、業績の悪化で会社を売却することになり、購入した人は不動産業務歴がなくても、役員変更届だけをおこなうので、そのまま番号を引き継ぐといった感じです。

よって、免許番号だけでは判断できないということになります。

信頼できる会社を選ぶためにも、免許番号が目安になるのは変わりありませんが、このような事例もあるので、免許番号だけではないと覚えておいてください。

クジラ先生
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こざかな生徒
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勉強になります!

行政処分を受けていない

免許番号だけでは判断できないのですが、行政処分を受ける多くの業者は、免許番号が(1)という統計が出ています。

実際に行政処分を受けていないか調べるためには、「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」で確認できます。

宅建建物取引業者の行政処分の公開期間は5年間になっていて、「処分等年月日」「事業者名」「地域」「処分等の種類」で検索できるシステムです。

行政処分を受けているからといって、悪徳業者と決めつけるわけではありませんが、信頼できる会社を選ぶためにも参考にしておくと良いでしょう。

また、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」からは、売却したいマンションの地域にある業者を検索できます。

表示される内容はこちらです。

  • 免許行政庁
  • 免許番号
  • 商号又は名称
  • 代表者名、事務所名
  • 住所

信頼できる会社かどうか詳しく調べたい方は、このような検索サイトを利用してみてください。

クジラ先生
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こざかな生徒
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チェックします!

HPの会社情報

信頼できる会社かどうかは、ホームページにしっかりと会社情報が開示されているか見ることです。

会社のポリシーや経営方針を公開していたり、社長や従業員の顔写真を載せて紹介していたりする会社は信頼できるといえるでしょう。

他にも会社の創業年数を見て、長いところだと今まで取引をおこなった経験が多いと考えられます。

また、営業担当マンの人数と売買契約数、売上は比例傾向にあるといわれています。

その会社の営業担当マンの人数が何人なのか調べるのも参考になるでしょう。

広告や宣伝活動

マンションの売却の際に、どれだけ広告や宣伝活動をおこなってくれる会社なのかも重要なポイントになります。

広告や宣伝活動がたくさんおこなっているほど、購入希望者は集まりやすいです。

一方、紹介や口コミに力を入れている会社の場合は、広告費がかかっていない分、購入希望者の人数は少なくなり、売却の機会が減ってしまいます。

依頼したい会社の宣伝活動状況などを確認しておきましょう。

ホームページで確認するのも良いですが、実際の宣伝内容を見せて貰うのも良いでしょう。

囲い込みをしない

囲い込みとは
マンション売却をするため依頼した不動産会社が、他の会社の買主があらわれても断ってしまい「両手仲介」にしようとする行為のことです。

業者にとっては、自分の会社だけで売買契約ができれば、売主と買主の両者から仲介手数料が貰えるので、利益が倍になります。

「囲い込み」を行い、他の会社から高額な購入依頼があったとしても断り、1社だけで購入者を探すため売却までに時間がかかってしまい、売主は焦って価格を下げて、思ったより安く売却してしまうケースが多いです。この内容は売主には知られないで行われています。

「囲い込み」は売主にとって損でしかないので、このような業者へ売却依頼はしないでください。

見極める為には、不動産会社と契約する前に「両手仲介にこだわりますか?」と聞いておくと良いです。

「囲い込み」をしない会社は、売主のために売却活動を行ってくれるので、信頼できる会社の選び方として重要なポイントになります。

また、契約をした業者に対して、「自分の売却するマンションは囲い込みをされていませんか?」と聞いておくのもいいでしょう。

業者は売主に対して報告する義務があるので、常に気になることは確認しておきましょう。

マンション売却には信頼できる会社を選ぶことは大事ですが、担当者選びも重要になってくるので紹介していきます。

信頼できる担当者とは

仲介する営業マンは、だいたいの人が歩合制です。営業成績のいい営業マンは売却活動も上手ということになります。

基本的に、個人プレイで営業するものなので、担当者の腕次第で売却が成功するといっても過言ではないでしょう。

信頼できる担当者を選ぶためにも、こちらのポイントを参考にしてみてください。

  • 宅建士の資格があり、業務歴が長い
  • 知識が豊富で納得のいく説明ができる
  • デメリットを指摘してくれる
  • 戦略を立てている
  • 希望に沿った提案をしてくれる
  • 親身になってくれる
  • 言葉遣いやマナー

宅建士の資格があり業務歴が長い

マンション売却を任せるには、宅建士の資格を保有している担当者を選ぶと良いでしょう。

売買契約には専門的な知識が必要で、資格を持っていれば専門家としての証明になります。

宅建士の資格を持っているか、担当者の名刺に記載されているので確認しておきましょう。

宅建業法では
「従業員5人以上につき1人以上は宅建士の資格を保有しなければいけない」という規制があります。

したがって、売買契約をするには宅建士の資格がない人でも行えることになりますが、資格がある担当者の方が信頼できるでしょう。

また、業務歴の長さも重要で、資格や専門的な知識があったとしても実務がスムーズに行えない人もいます。

実際に売買経験があり、業務歴が長い担当者を選ぶことが大事です。
目安としては3年くらい仲介業務歴がある担当者を選ぶといいでしょう。

知識が豊富で納得のいく説明ができる

前述した業務歴が長い担当者だと、知識や経験が豊富なため、的確なアドバイスや説明ができる所も信頼できるポイントになります。

例えば、物件の査定価格について明確な根拠があって、納得のいく説明ができる担当者です。

査定額が高く提示された場合、その価格で売れたら嬉しいので信じたくなりますが、実際に売却する価格と異なることが多いので、「どうして査定額はこの価格になったのか、教えてくれますか?」と質問してみましょう。

査定額が何故この金額になったのか根拠を、納得できるように分かりやすく説明してくれる担当者なら信頼できると言えます。

一方、査定額の根拠が曖昧だったり、納得できない回りくどい説明だったりする場合は、媒介契約を早く結びたかったから、とも言えるので信頼はできません。

この場合は、ただ査定額が高くて相場よりも高いとなると物件はなかなか売れず、売却に時間がかかり結果的に物件価格を大幅に値下げすることになるでしょう。

デメリットを指摘してくれる

売却するマンションの訪問査定時に、デメリットについて指摘してくれる担当者は信頼できます。

デメリットの部分を考えた上で売却価格が決められるので適正な価格になります。

自分の営業成績ばかり考えている担当者の場合は、デメリットには触れず物件のメリットのみを話して早く契約しようとするもの。

買主がみつからなかった場合、デメリットを後から指摘してきて、値下げした方がいいと促してくるので注意しましょう。

マンションを査定する際に、デメリットについて説明がなかったら、「この物件には不具合などデメリットな部分は本当にないですか?」と確認するようにしてください。

デメリットについても、説明してくれるのか注意しましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

確認が大切ですね!

戦略を立てている

担当者に売却の相談をする際、買い手となるターゲットについても教えてくれるかどうか選ぶポイントになります。

信頼できる担当者なら物件の特徴をつかんで、購入してくれそうなターゲットに営業を行ってくれるでしょう。

また、売却するマンションの販売実績があるなら、今までの購入者はどんなタイプの人が多かったのかアドバイスをくれます。

広告についても、どんなウェブサイトに掲載するのか、チラシを配布するエリアはどの辺りに絞るのか、など戦略を尋ねておくといいでしょう。

希望に沿った提案をしてくれる

いつまでにマンションを売却したいか希望時期を伝えて、それまでに売れるように売却価格を設定してくれる担当者は信頼できます。

例えば、「転勤するので早く売りたい」「家が完成するまでには売りたい」という場合や、「時間には余裕があるので、なるべく高く売りたい」場合などで、売却価格は変わってきます。

つまり時間に余裕があるかないかで価格が異なるので、具体的な説明をしてくれて且つ、希望に沿った提案をしてくれる担当者を選ぶといいでしょう。

親身になってくれる

マンション売却は高額な取引になるので、色々不安や分からないことが出てくるというもの。そのような時に親身になって話を聞いてくれたり、質問に答えてくれたりする担当者は信頼できます。

売却が完了するまで、だいたい3〜6ヶ月かかると言われていて、その期間は何度も会って話すため、相性も大事になってきます。

話をして相性が合わず、違和感を感じるようでしたら担当者を変えることもできるので、妥協せずに、担当者を選びましょう。

基本的に聞き上手な担当者は、色々売主の要望も把握してくれるため、信頼関係を築きやすい傾向にあります。

感覚的な判断にもなりますが、自分に合った担当者ならスムーズに売却活動を行えるでしょう。

言葉遣いやマナー

担当者の相性も大事ですが電話対応やメール、実際に会ったときの言葉遣いなどのマナーがきちんとしていることも選ぶポイントで重要です。

服装や身だしなみが、だらしなかったり、時間を守らなかったり、言葉遣いが悪いなど当てはまる担当者とは信頼関係を築きにくいと言えます。

売主に対してもそのような接し方ならば、買主に対しても影響を与えることになります。

こういった担当者だったため、購入希望者に不信感を与えてしまい、売れなくなってしまうことを避けるためにも、言葉遣いやマナーが常識的な担当者であるか、しっかりと見極めておきましょう。

業者を選ぶ際の注意点

マンション売却におすすめの会社や担当を紹介してきました。次に、選ぶ前に知っておきたい注意点について紹介していきます。

  • 媒介契約について
  • 査定額で選ぶ
  • 不動産会社を比較する
  • 業者とのコミュニケーション
  • 実際に会社へ行ってみる

媒介契約について

マンションの売却を不動産会社に依頼する際に、「媒介契約(仲介)」を結びますが、この媒介契約は他にも「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に分けられます。

種 類複数と契約活動報告レインズの登録契約期間
一般媒介契約複数OK義務はなし義務はなし無期限
専任媒介契約1社のみ2週間に1回以上契約後7日以内3ヶ月
専属専任媒介契約1社のみ1週間に1回以上契約後5日以内3ヶ月

不動産会社は成功報酬である仲介手数料を確実にしたいため、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を希望することがあります。

一般媒介契約
「一般媒介契約」の場合は複数の会社に依頼できて、その中の1社が売買契約を結んだら他の複数の会社は、どれだけ広告費や営業活動に力を入れたとしても報酬はゼロです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は1社のみの契約になり、もし売主が自分で買主をみつけて売買契約をしたとしても、仲介手数料が発生するので業者は安心して売却活動ができます。

つまり、専任の契約だと不動産会社は売却できなかったとしても、仲介手数料を受け取ることができるのです。

安易に専任契約をしてしまうと、3ヶ月間は他の会社に依頼できなくなるので、信頼できる会社なのかどうか判断してからにしましょう。

また、一般媒介契約は複数の会社に依頼できるからといって、大手ばかりに任せてしまうのは避けておきたいポイントです。

なぜなら、仲介手数料が支払われないリスクを負ってまで、売却活動を熱心にしようと思わないからです。

一般媒介契約にする場合は中小企業にも依頼しておくことがおすすめです。

大手にはない中小企業の売却手法があり、積極的に行ってくれることでしょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

なるほど!

査定額で選ぶ

マンション売却で会社を選ぶ際に注意したいポイントは、査定額だけで判断しないことです。

査定額が高い会社を選ぶのも指標になりますが、高すぎる場合は注意しましょう。

例えば、マンションの相場が3,000万円だったとして、「うちでは4,000万円で売れる自信があります」と言われたら魅力的だしすぐに契約を取りやくなるというもの。

というのも、他の会社は3,300万円で査定してきたら、自信のある4,000万円の査定をした会社に任せたくなるでしょう。

しかし、4,000万円の査定額は確実に売却できる価格ではありません。

相場より高すぎると、マンションはなかなか売れづらい状況になるため、査定額には少しの差があるにせよ高額な査定額を提示してきた会社は気をつけておきたいです。

不動産会社を比較する

前述したように査定額は不動産会社によって、大きく異なる場合があります。

それぞれの会社の査定基準や、得意な地域があるため査定額の差が出るのです。

その為、1社だけの査定額で判断するのではなく、他の会社とも比較して適正な売却価格を把握しておくことが大事です。

最低でも3社くらいと比較して、自分のマンションがどのくらいで売れるか正しい価格設定ができるようにしましょう。

また、不動産会社によっては「仲介手数料が無料」という会社もありますが、この場合は「両手仲介」をおこなっている可能性が高いです。

両手仲介ですと、1 つの会社が売主と買主の両方とも仲介することになります。

仲介手数料が買主から貰えるため、売主側の手数料を無料にできるという訳です。

売主にとっては、仲介手数料が無料になりお得なようにも見えますが、この手数料だけで会社を選ぶのは注意してください。
両手仲介にこだわる会社だと、前述した「囲い込み」をされる可能性があり、結果的に安く売却することになりかねません。

さらに、手数料を下げることでサービスの質が低くなることもあります。

信頼できる会社を選ぶには、この手数料だけで判断しないようにしましょう。

業者とのコミュケーション

マンション売却の依頼をするには不動産業者とのコミュニケーションは非常に大事になってきます。

コミュニケーションが上手にいっていないと売却がスムーズにいかず失敗の原因になります。

よくあることの中で、最初は担当者も買主をいろいろ連れてきてくれますが、時間が経つにつれて連れて来なくなることがあります。
この場合、売主が価格を高く設定していて、買主がなかなか見つからず、担当者は頑張っても契約になりくいため、売却活動がおろそかになってしまうといったケースです。

担当者もノルマがあったり、他の案件も抱えていたりするため、契約が決まりやすい方へいってしまうでしょう。

担当者がそのまま売却活動を放棄していたら、購入希望者の申し込みが少なくなるので、そのときは担当者に連絡して状況確認をする必要があります。

担当者は売主から連絡が来ることで、緊張感が出て活動にもまた力を入れてくれるようになります。

担当者とはこのように、売主とのコミュニケーションでやる気が変わってくるので、相性は大事です。

担当者を選ぶ注意点としては、やはりコミュニケーションが取りやすい人にしておくことです。

前述した信頼できる担当者の選び方を参考にして、売却がスムーズにいくようにしましょう。

実際に会社に行ってみる

インターネットなどでいろいろ会社を調べてみるのは大事ですが、実際に依頼したい会社に行ってみることが、確実に雰囲気や担当者のことが分かります。

特に担当者との相性は重要であると散々述べてきましたので、自分に合うかどうか会社へ訪ねてみるのがいいでしょう。

1社だけではなく、時間があれば3〜4社へ出向いてそれぞれの会社を比較して相性の良い会社と媒介契約を結んでください。

まとめ

不動産会社や担当者が売却の全てをおこなうので、どの業者を選ぶのかはとても大事なポイントです。売却におすすめの会社は、マンション売却を専門にしているところです。

直近の販売実績は必ず目を通しておきましょう。

売却するマンションと条件が似ている物件の実績が多ければ多いほど、経験があるということになります。

信頼できる会社を選ぶポイントは、宅建業免許番号や行政処分を受けていないか確認します。

また、会社の情報がしっかり公開されているか、創業年数や経営理念なども見ておきましょう。

信頼できる会社だけではなく、信頼できる担当者を選ぶことも非常に重要です。

担当者を選ぶポイントは、宅建士の資格を持っていて、業務歴が長い人です。

経験豊富な人だと知識があり、しっかりと根拠があり、いろいろ分かりやすく説明してくれます。

担当者との相性も大事なのですが、中には相性が合わない人や、安心して任せられない人もいます。

その場合は担当者を変えることもできるので、早い段階で見極めておきましょう。

不動産会社は沢山あるので、色々比較することで、自分に合った会社を見付けやすくなるというもの。
比較するのは、マンションの査定額が高いところ見るだけではなく、会社のサービスや相性をみて判断してください。

依頼したい会社があったら、実際に訪問して会社の雰囲気や相性をしっかり確かめることで、自分に合った会社と担当者に出会えるでしょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

しっかり見極めたいと思います!

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