100坪の土地活用方法を5つのアイデアで紹介!コツや注意点も徹底解説 | 鯨鑑定士の不動産売却
100坪の土地活用方法を5つのアイデアで紹介!コツや注意点も徹底解説

100坪の土地活用方法を5つのアイデアで紹介!コツや注意点も徹底解説

2020.8.20

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将来性を見込んで購入した土地や相続で譲り受けた土地を有効活用できず持ち続けている方は多いでしょう。
100坪の土地を活かせないまま、税金だけを払い続けるのは勿体ありません。
その土地に合った土地活用ができれば、収入を得たり、節税効果を得られたり、地域コミュニティーの輪に入ることも可能です。

ここでは、100坪の土地活用5つのアイディアをご紹介するとともに、土地活用プランナーに教わりながら失敗しないための注意点についても徹底解説します。
その土地に合った活用法を見つけるため、参考にしてみてください。

こざかな生徒
こざかな生徒

土地を所有していると多額の税金を払い続けなければならない。
これはもはやリスクだとも言えますよね?

土地をもっているだけで将来安心と言われた時代もありましたが、今は土地価格の低迷が続いているためその資産価値が確かなものとは言えません。
ですが土地を有効活用することができれば、所有者に大きな利益をもたらしてくれます。

クジラ先生
クジラ先生

まずは土地活用することで得られるメリットをみてみましょう。

売るよりも土地活用した方が良い!その理由とは?

土地を所有していること、これは投資の観点ではリスクばかりが目につきます。
土地は持っているだけで大変だと言われるように、固定資産税や相続税など多額の税金を払い続けなければならないからです。
だからといって売却して現金化しようとすると、買い手が見つからずに想定を下回る値段で買い叩かれてしまうことも少なくありません。

土地をもったまま税金を払い続けるか、二束三文で売却するか。
この二つを回避できるのが、土地活用です。
その土地に適した活用ができれば、大きなメリットを得られるでしょう。

土地売却にかかる費用と税金

安定した収益が期待できる

ただ土地を所有しているだけでは、収入を得ることはできません。
しかし、土地活用をするとその土地はお金を生み出す資産になります。
土地に合った活用ができれば不労所得収入を得られるようになり、安定した資産を築くことができるでしょう。

節税対策になる

地域によって金額に差がありますが、土地を所有している人は固定資産税と都市計画税の二つの税金を支払わなければなりません。
但し、土地活用によってこれら税金の支払額を抑えられる可能性があります。
相続された土地であれば相続の軽減措置も期待できます。

特にアパートやマンションなどの住居系土地活用ですと、最も効果的な節税が出来ます。

活用してこそ価値がある

現在の土地に対する評価を見れば、活用せずに持ち続けている事こそがリスクだといえます。
なぜなら持っているだけで税金がかかり、放置しているとただの荒れ地でしかないからです。

リスクのある土地をそのまま放置せず、所有者が活用する方法は2つ。
一つは売却して現金化すること。
もう一つは土地を有効活用することです。

土地はエリアや敷地条件によった活かし方をしてこそ大きな価値を見つけられるものから、適正な活用を目指しましょう。

100坪の土地活用アイデア5選を紹介!

ここからは、100坪の土地活用アイディアについて解説します。

まずは100坪がどのくらいの大きさなのかを確認しておきましょう。
1坪は3.24m2ですから、100坪は330m2です。
これを住宅に置き換えて想像してみましょう。
ある調査によると、首都圏で家を建てる場合の一般的な面積は125.3m2で、地方で建てる場合は127m2及び308m2という結果がでました。

これを見ると100坪は、住宅を建てるのには十分広く、ワンルームマンションを建てることも可能な広さであることが分かります。

では、十分な広さといえる100坪の土地は、どのように活用すると良いのでしょう。
収益率や稼働率など土地活用のあらゆるメリットを総合的に判断した上で、5つの活用方法を提案します。

100坪の土地活用アイディアは次の5つです。

  1. 賃貸アパート・マンション経営
  2. 賃貸戸建て経営
  3. 駐車場経営
  4. 店舗経営
  5. 介護施設経営

立地条件や収益性、将来性など総合的に判断し、こちらの5つを提案します。

それぞれの活用方法について、メリットやデメリットも含めて解説していきます。

賃貸アパート・マンション経営

賃貸アパート・マンション経営で土地活用をした場合のメリットは以下の通りです。

  • 税制面で優遇措置を受けられる
  • 特に新築の場合は需要が高く、安定した高収入が見込める
  • どちらかを選択することで、比較的場所を選ばすに経営できる
  • 部屋数が多いほど空室リスクを分散できる

アパートやマンションの経営は不動産投資の中でも特に注目を集めるものであり、毎月家賃収入を得ることができるため、老後の私的年金としても人気があります。
戸数に応じた収入が期待出来るため、効率よく収入を得られるでしょう。

賃貸アパートは木造の場合が多いので一棟にかける建築費を抑えつつ、部屋数を増やすことで高い収益が見込めます。

100坪で賃貸マンションを建てるならワンルームが最適と考えられます。
アパートでもマンションでも、収益率を上げるためには立地と物件のバランスを考えなくてはなりません。

駅から近い場合はワンルームの間取りにして戸数を多く確保する、駅から遠い場合は駐車場スペースを確保し利便性を高めるようにすることが大切です。

アパートやマンション経営で土地活用を行う最大のメリットといって良いのが、税制の優遇措置が受けられる点です。
建物が建つ土地は更地と比べて、固定資産税課税基準が6分の1、建物の部分についても一定の条件を満たせば5年の間、半分に減税されます。
都市計画税についてもおよそ3分の1になるなど、大きな節税効果を得られます。

また、賃貸マンションを建てた場合には貸家建付地となるため、相続税の評価額がおよそ2割軽減されます。
更に投資する際にローンを借りると、相続財産から債務控除を行うことも可能となるのです。

小規模宅地等の特例に当てはまった場合には、更なる軽減措置が期待できるでしょう。

賃貸アパート・マンション経営で土地活用をした場合のデメリットについても見てみましょう。

  • 年数経過によって空室が目立つことも
  • 入居者間のトラブル対応が必要
  • 初期投資額と修繕費が高い

アパートやマンションはエリアによって競争率が高くなりますから、築年数が経過するごとに需要が減り、空き家のリスクが高まるでしょう。
空室リスクは物件の環境を悪化させる要因にもなり、空室が空室を呼び、物件の価値を落としてしまう可能性もあります。
入居者の募集活動を積極的に行い、環境を良い状態に保つ努力をしなければなりません。

戸数の多さに比例して高い収益も見込めますが、入居者が多ければその分トラブルのリスクも増えます。
入居の際の審査を厳格にしたり、管理ルールを徹底するなどといった経営側の管理が重要となります。

最も大きなデメリットは、初期投資費や修繕費など、経営に関わる費用の高さです。
オーナーはローンを借り入れするのがほとんどですが、借入額が大きいほど利回りにも影響を及ぼします。
オーナーになれるのは年収700万円が最低ラインとも言われ、自己資金額として1000万円程投資できなければ、債務が圧迫するために経営が難しくなります。

但しそれをクリアできれば競争相手もそれほど多くないため、安定した経営ができるともいえるでしょう。

アパート経営で得られる所得の種類とメリット不動産投資収入平均

賃貸戸建て経営

賃貸戸建て経営で土地活用した場合のメリットは以下の通りです。

  • 競争相手が少ないため、安定した収益が期待できる
  • 売却や居宅への転用が比較的容易である
  • アパートやマンションに比べると立地条件が厳しくない
  • 税制面で優遇措置を得られる

賃貸戸建て経営とはその名の通り戸建て物件を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得ることです。

実は今、賃貸戸建て物件は需要に供給が追い付いていない状態です。
例えばペットを飼いたい、庭付き物件に住みたい、ローンを抱えずに戸建てに住みたいというニーズが高まっており、特に郊外の賃貸戸建て物件は人気が高まっています。

駅から近い、利便性が高いなどという周辺環境よりも、戸建て賃貸であること自体が条件となるため求められる立地条件も厳しくありません。
需要が多いにもかかわらず競争相手は少なく、また長期間住み続ける傾向にあるため、長期的に安定した収入が見込める土地活用なのです。

戸数は多く確保できませんが建築費用が格段に低くなるため、高利回りが期待できます。
アパートやマンション経営の表面利回りは10%あれば上出来と言われていますが、それよりも高い利回りになる可能性が高いでしょう。
戸数の少なさゆえ、トラブルが生じる可能性が低い、管理費用の負担が少ない、管理に手間がかからないことがメリットでもあります。
アパート・マンション経営との比較となりますが、ローリスクローリターンな土地活用法といえるでしょう。

賃貸戸建て経営で土地活用した場合のデメリットは以下の通りです。

  • 空室リスクの分散が出来ない
  • 空室期間が長くなり収入が途絶える可能性も
  • 物件の常用に応じて家賃の引き下げを行わなければならない

長期的に安定した収入が見込める一方で、一世帯が退去してしまえば当然家賃収入がゼロになってしまいます。
空室状態であっても固定資産税や都市計画税などの税金の支払い義務は生じますし、ローンを借りている場合は返済も残るでしょう。
収入がないのに支出額は変わらないという最悪の状況に陥らないよう、入居者募集などの販促活動を行わなければなりません。

特に1~3月の賃貸需要の高い時期を逃すと空室期間が長くなるリスクが高まりますので、注意が必要です。

立地条件に左右されにくいですが、周辺環境が良くない場所にある場合は築年数の経過とともに家賃の減額も避けられません。
減額幅を少なくするためにも、こまめなメンテナンスを施し、物件の価値を大きく下げない努力が必要です。

駐車場経営

駐車場経営で土地活用した場合のメリットは以下の通りです。

  • 建物を建設する必要がないため初期費用が安く済む
  • 転用が容易で、次の土地活用法が見つかるまでの短期活用も可能
  • 立地条件が良ければ高い収益が見込める

駐車場経営には月極コインパーキングのような時間貸し、この二つの経営方法があります。

月極は敷地条件が整っていればすぐにでも始められ、時間貸しの場合も管理業者との契約を結んでから一か月ほどで経営が始められるため、その手軽さが魅力となっています。
建物建設に比べると初期費用はとても少なく、コインパーキングの設備導入をしたとしてもおよそ10分の1以下です。

たとえ100坪の土地が変形地で建物建設に向かない土地だったとしても、駐車場経営なら有効活用できます。

もし商業施設や駅に近いなど立地条件が良ければ、利用者数に応じた高い収益が期待できるでしょう。
土地の転用性も高いため、建物建設の資金を貯める間に駐車場経営をするというような活用もできます。

駐車場経営で土地活用した場合のデメリットは以下の通りです。

  • 収益性が低い
  • 節税効果が薄い

駐車場経営は建物を建てた場合に比べると、ローリスクローリターンであるためデメリットはそれほど多くありません。

しかし建物効率が低く、また月○万円、一時間○百円など単価も低いため、得られる収入自体は低くなります。
節税効果もほとんどなく、住宅用地の特例が適用されないため固定資産税や都市計画税は更地と変わりません。(市町村によっては適用される場合もある)

駐車場経営はあくまでも暫定的な土地活用であることを覚えておきましょう。

店舗経営

店舗経営で土地活用した場合のメリットは以下の通りです。

  • 立地によっては高い収益が見込める
  • 住宅に向かない土地でも活用できる
  • オーナーが施設を管理する必要がない

店舗経営とは、例えばコンビニやコインランドリーなどのフランチャイズ形式の店舗のことです。
街で見かける一般的なコンビニは50坪ほどですから、100坪の土地に建設した場合は店舗と広めの駐車場を設置することができます。

店舗経営の多くはリースバック方式で運営されます。
これは土地のオーナーが建設した店舗をテナントに貸し出し、テナントからは売上の一部を固定賃料として受け取ることが出来る仕組みです。
店舗の建設費はとても高額ですが、リースバック方式であればテナント側から建築協力金として無利子に借りることができるため、自己資金を用意する必要はありません。

競合店が多くなりますが、人口が多く車通りの多い道路に面しているなどといった立地条件が良ければ高い収益が見込めます。
経営が上手くいっているテナントですとオーナーの年収が一千万円になるところもあります。

オフィス街や飲食店街など周辺環境が住宅に向かない場合でも、店舗としては最適な立地条件となります。

店舗経営で土地活用した場合のデメリットは以下の通りです。

  • 向いている土地が限られる
  • テナントが撤退するリスクがある
  • 節税効果を得られない

店舗経営をするなら立地が最も重要ですから、テナント側の周辺調査も厳しくなります。
交通量の多い道路沿いである、商品やサービスのニーズがある、建築基準法によって店舗建設が許可されているという3つの条件をクリアできていなければ店舗経営で土地活用するのは難しいでしょう。

利益を上げられないとなれば、テナントが撤退や移転するリスクもあります。
そうなった場合、転用性の低い店舗は借り手が限られるため、次の買い手がなかなか見つからず、収入ゼロの状態になってしまうでしょう。

テナントの契約の際には金銭面で損をしないような交渉をするなど、リスクに備えておく必要があります。

介護施設経営

介護施設で土地活用した場合のメリットは以下の通りです。

  • 高齢化社会のため将来性がある
  • 地方都市でも需要がある
  • 社会貢献性が高い
  • 建築費用の補助や税制優遇措置を受けられる

高齢化に伴って介護関連施設の需要は年々高まっており、慢性的な不足は全国的に今後も続くでしょう。
そういった将来性を見越した土地活用のアイディアの一つとして介護施設経営があります。

100坪で介護施設を建設するなら小規模でも運営可能な住宅型有料老人ホームやグループホームが最適です。
介護施設の建設には利便性という立地条件がほとんど関与しませんから、都心や地方都市に関わらず多くの利用者を獲得できるでしょう。

特にグループホームは公募によって利用者を募るため、安定した利用状況を確保し続けられるのもメリットと言えます。

介護施設不足解消を目指す一環として国や地方自治体は様々な優遇措置制度を設けているため、建築費用の補助や税金の軽減措置を受けられるなど、金銭面でのメリットが多いのも特徴といえるでしょう。
また地域コミュニティーのニーズに応える事業ということで、地域社会に貢献できる土地活用となります。

介護施設で土地活用した場合のデメリットは以下の通りです。

  • 建物が特殊なため転用しにくい
  • 介護事業者を探す必要がある

どのような施設を建設するかによっても違いますが、介護施設は建物の構造や設備が特殊です。
そのため、万が一借主である介護事業者が撤退してしまった場合は、介護施設以外の用途へと転用しづらくなります。

そのようなリスクを防ぐため、途中解約の際には違約金がかかるなどのペナルティを示し、長期で契約を結ぶようにしましょう。

介護施設の建設は事業者の要望に沿って施設で行うサービスに合わせた設計にしなければなりませんので、設計を計画する段階で介護サービス事業者を探す必要があります。
介護事業に関する実績とノウハウをもった不動産仲介会社を通して、土地の条件に合った介護サービスを提供するところを選びましょう。

下記の表は、5つの土地活用方法を比較し、まとめたものです。

項目初期費用節税効果安定性転用性管理のしやすさ
賃貸アパート・マンション経営××
賃貸戸建て経営×
駐車場経営×
店舗経営××
介護施設経営××
こざかな生徒
こざかな生徒

土地活用というとアパートなどの賃貸物件ばかり想像していましたが、店舗や介護施設など様々な方法があるのですね。

家賃収入を得られる賃貸住宅経営はイメージしやすいですが、それだけに固執して考えることはありません。
安定性や転用性、将来性など様々な視点から、所有する土地との整合性を考えて選ぶことが大切なのですよ。

クジラ先生
クジラ先生
100坪の土地活用アイデア5選を紹介!

その他の土地活用アイディア

ご紹介した5つ以外の土地活用方法は以下の通りです。

  • トランクルーム経営
  • オフィス経営
  • 医療系施設経営
  • コレクティブハウス
  • 民泊施設経営

100坪の土地でもたくさんの活用方法があることがわかります。
その土地の適性を見極めることが最も良い形で活用できる秘訣です。

土地活用で失敗しないために押さえておきたいこと

土地は活用方法次第で様々なメリットが得られることがわかりました。
但し、そのメリットを最大限生かすためには、土地活用をするにあたっての注意点を押さえておく必要があります。
ここからは、土地活用で失敗しないための注意点について解説していきます。

土地活用で失敗しないための対策法とは?

土地活用で失敗しないための対策法について見ていきましょう。

実地調査を十分に行うこと

どのような土地活用を行うかを検討する前に、まずは実際にその土地に足を運んでみましょう。
あらゆる活用法を踏まえ、利用者目線で利便性を考えてみることが大切です。

例えば、利便性の良さを生かして賃貸ワンルームマンション経営を検討していたものの、実際に足を運んでみたら騒音がわずらわしく感じた。
けれども近隣に駐車場が無く路上駐車が目立つため、コインパーキングの方が収益を見込めそうだ。

このように、実際に足を運んだことでリスクを回避でき、より有効な活用法を見出せるかもしれません。

代替案を考えておくこと

土地活用は周辺環境の変化が大きな影響を及ぼします。
検討中には見えなかったリスクが、計画をしていくうちに明らかになってくることもあるでしょう。
例えば駐車場経営を検討していたが、近くの空き地に同じ時期に駐車場が出来るようだとの噂を聞きつけたとします。
土地活用で経営を行う場合は、近隣との競争率も収益に大きく関与します。
そのため、このように競争相手がある場合は無理に計画を実行せず、賃貸や店舗運営などといった他の土地活用法を再検討することも大切です。

検討中や運営を行っている最中には、環境や世間の動向に合わせて柔軟に対応していくことが重要です。

リスクを知っておくこと

土地は活用したら儲かるだけではなく、常にリスクと隣り合わせであることを覚えておきましょう。
災害の多い日本では昨今、地震や水害などによる被害が多発しています。
これは土地活用している人にも共通するリスクであり、それらに対する対策は必須です。

例えば、建物には火災だけでなく水災や地震の保証も付け加えること。
施設や店舗、駐車場には施設賠償責任保険に入っておくなどすると良いでしょう。
また事業撤退や移転に対する対策として、契約期間を短縮不可とする契約書を交わすなどしておくことも大切です。

こざかな生徒
こざかな生徒

やはり土地活用にもリスクがあるのですね。

もちろん、リターンのあるものにはリスクが伴います。
でも十分な対策をとることで、もしもの時の損害を軽減させることは可能です。
経営を始める前に、リスクに対して十分な理解を深めておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

土地活用の目的を明確にする

土地活用に失敗した例を見てみると、流行っていたから始めた、セールストークに乗せられて始めたという声が多く聞かれます。
会社を経営するときと同じく、土地活用においてもポリシーをもつことは重要です。
土地のオーナーである自分は、土地活用に何を望むのか。
土地活用を検討したら、まずは考えてみると良いでしょう。

収益性

土地活用をするにあたって、多くの人は収益性を重要視するでしょう。
賃貸アパートやマンション経営、店舗経営は収益の高さが魅力的です。
しかし、不動産投資全般に言えることですが、ハイリターンであるものはハイリスクであるとも言えます。
土地活用法の中でも投資色の強いものになりますので、収益にブレが生じることをあらかじめ理解しておくことが大切です。

安定性

土地活用で得られる安定性は収益性に相反するものです。
需要の高いマンションを経営して高収益を得られても初期投資費用が高ければ利回りが悪くなりますので、経営が安定するとは言えません。
しかし比較的初期費用の安い賃貸戸建てなら、一棟であっても長期間の入居が見込めるため、安定性は高くなるでしょう。

安定性を重視する場合は高い収益性が見込める可能性が低いことを覚えておきましょう、

節税対策

節税対策を重要視するのであれば、建物を建てていることが最低条件となります。
特に住宅用地に対しては特例による優遇措置が設けられているため、大きな節税効果が期待できるでしょう。

駐車場経営では立体駐車場を建てたとしても節税効果は得られませんし、店舗経営も同じです。

節税を重要視するのであれば市町村ごとに設けられている軽減措置なども調べ、どのくらいの節税効果があるのかをシミュレーションしましょう。

土地活用の目的を明確にする

土地活用法を選ぶポイント

土地活用法はそれぞれの活用法を比較検討して選ぶことが大切です。
最後に、土地活用法を選ぶ際のポイントについてお伝えします。

土地活用を選ぶ際のポイントは以下の通りです。

  • 立地条件や形状があっているか?
  • 希望通りの土地活用法か?
  • 将来性のある土地活用法か?
  • どこに、誰に土地活用を相談するか?

立地条件や形状があっているか?

自分の土地で、必ずしも自分がやりたい活用方法が出来るわけではありません。
土地には建築制限というものがあり、法律によって利用規定が定められているのです。
用途地域では建築できる建物が決まっているため、土地活用法を選ぶ際には必ず確認しましょう。
その土地に合った活用法でこそ収益を上げることができるという点からも、今一度照らし合わせることが大切です。

こざかな生徒
こざかな生徒

用途地域とはなんですか?

用途地域とは計画的な市街地を形成するために定められているもので、住居系や商業系、工業系などの13種類に分けられます。
用途地域によって建てられる家の大きさや周辺の住環境が異なるのが特徴で、調べてみるとその地域の暮らしが良く分かります。
インターネットで確認できますので検索してみましょう!

クジラ先生
クジラ先生

希望通りの土地活用法か?

土地活用をするオーナーがその方法を受け入れていなければ、経営が上手くいく可能性は低いでしょう。
オーナーの希望する活用法ではない場合は経営に本気で取り組めず、結果的に管理や運営の仕方にも影響を与えます。
物件や駐車場、経営する店舗や施設が良い状態で稼働していなければ、収益もあげられません。
土地活用にはオーナーの取り組みや関心が必要不可欠なのです。

もし希望通りでない場合はどうしたら希望通りの活用法に近づくのか、改めて一から考え直すことをおすすめします。

将来性のある土地活用か?

転用性の低い土地活用を選んだ場合、その付き合いは長いものになります。
物件なら修繕やリノベーションをし、店舗や施設ならテナントや業者の入れ替えが必要になるでしょう。

5年、あるいは10年後を見据えたときに、土地活用が継続して行えるのかを考えることも大切です。
世間の動向や環境に大きな変化があった場合にどう対応できるか。

ビジョンを描きシミュレーションをするなどして、その土地での将来性についても検討しましょう。

どこに、誰に土地活用を相談するか?

土地活用が成功する秘訣の1つは、経営プランにあります。
経営プランを立てるなら、実績のある信頼できるところに相談を依頼しましょう。

土地活用アイディアとしてご紹介した5つの方法について、相談先一覧をまとめました。

土地活用方法不動産会社ハウスメーカー銀行専門業者
賃貸アパート・マンション経営
賃貸戸建て経営
駐車場経営××
店舗経営××
介護施設経営××

この表を見ると、ハウスメーカー、または不動産会社か専門業者へ依頼するのが効率的だと分かります。
このような会社には、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー、建築士、土地活用プランナーなどの有資格者が在籍している場合が多いです。
専門的知識やノウハウを持ち合わせているため、法規制はもちろんのこと、需要動向などの詳細なデータを踏まえてアドバイスしてくれます。

但し、会社によって力を入れている土地活用法が違うため、複数の業者に相談する必要があります。

一括請求なら、一度に複数の会社から土地活用プランを提案してもらえます。
その中から自分に合ったものを選ぶと、プロの知識やノウハウを十分に活かした土地活用ができるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

土地はリスクだと考えていましたが、有効活用できると大きなメリットを得られそうですね!

土地の条件や周辺環境と適性が合えば、長期間にわたって安定的な収入を得られるでしょう。
土地活用は相談相手によって成功の可否が決まるといっても過言では有りません。
実績と経営ノウハウを持ち合わせた信頼できる業者を選び、良い土地活用ができるよう応援しています!

クジラ先生
クジラ先生
土地活用法を選ぶポイント

ここまで、100坪の土地活用アイディア5つと、失敗しないための注意点について解説してきました。

土地活用アイディアでは収益性・安定性・将来性の観点から、賃貸アパート・マンション経営、賃貸戸建て経営、駐車場経営、店舗経営、介護施設経営を提案し、ご紹介しました。

それぞれ、収益性・安定性・転用性・将来性・管理のし易さに違いがあります。

活用方法を見てみると、メリットの大きいものはリスクが大きく、またその逆もあり、収益性と安定性の両方を得ることが難しいこともお分かりいただけたでしょう。

それぞれのデメリットやリスクを十分理解し、経営を始めるときに十分な対策を講じられるようにしておくことが重要です。
また、土地活用において得られるメリットのうち、どれを最も重要視したいかを考えることが大切です。

自分の要望と土地の条件を照らし合わせ、最適な土地活用を選んでください。

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