鯨鑑定士の不動産売却・投資|不動産売却・投資を成功させる流れ・手順がわかるサイト

不動産を売却するときにやらなければいけないことは、とても多いです。

そこでこのサイトでは、マンション・一戸建て・土地などの不動産売却を成功させるために、
「何を」「どのタイミング」で行うべきか?
について(つまり不動産売却の流れ)整理しました。

不動産売却をまったく知らない人でも理解できるように、イチから全てお伝えしています。
ぜひ、ここで解説するポイントを押さえて、あなたの不動産売却を成功させるのに役立ててください。

不動産売却を成功させる7つの流れを理解しよう

不動産売却をスムーズに進めるためには、売却全体の流れを把握しておく必要があります。売却を成功させるに、どのような手順を踏んでいくべきかを整理しておきましょう。

そこでまずは、不動産売却を完了させる7つのステップをご紹介します。

これからご紹介する7つの手順をステップバイステップで実行していけば、不動産売却を確実に成功させることができます。

こざかな生徒
こざかな生徒

う〜ん…なんかたくさんあって難しそう…。

大丈夫!初めての人でも分かるようにひとつずつ解説していくよ!

クジラ先生
クジラ先生

STEP1.売却相談

まず、「家を売ろう」と考え始めた理由を、もう一度整理してみましょう。売りに出そうとしている物件は、本当に売ってよいのでしょうか?

冷静に考えて、それでも「売却する」と決めたのなら、売却相談をはじめましょう。

ここでは、あなたの希望条件で売却できるよう、あらかじめ「売却条件を整理すること」がポイントとなります。売却の背景や希望の金額、家の築年数などを、不動産会社に相談してみましょう。

また、不動産売却は、あなた個人だけの話ではない場合が多いです。

家族など周囲の反対がないかという点についても、よく確認しておきましょう。

反対されているのに売却の話を進めてしまうと、あとで大きなトラブルになってしまいます。

売却することに問題がなければ「Step2.不動産の価格査定」に移っていきましょう。

STEP2.価格査定

最初にやるべきことは、不動産会社による「価格査定」です。売却金額の目安を知るためにも、まずは気軽に査定を受けてみましょう。

ちなみに、不動産会社を選ぶときにぜひ知っておいて欲しいことは、不動産会社によって査定金額がまったく違うということです。

つまり、複数の不動産会社を比較しないと、損をするわけです。

ですから、最初に訪れた不動産会社1社だけで判断してはいけません。

下手をすると、あなたに売却知識がないのを良いことに査定額を低く見積もられる可能性もあります。

こざかな生徒
こざかな生徒

流されて損をしてしまう可能性があるのはとても怖いです…。

自分の希望価格にするためにも、しっかりと自分自身の考えを明確にしておくことが大切なのだよ!

クジラ先生
クジラ先生

どのようにして不動産会社を選べばいい?

不動産会社には、それぞれ得意のエリアやジャンルがあります。あなたが「売りたいと思っている不動産の売却」 を得意としている不動産会社を見つけることが重要になります。

なるべく早い段階で、あなたに合った不動産会社を見つけて、不動産のプロに相談しながら売却を進めることが大切です。

もちろん、複数の不動産会社を比較することも忘れてはいけません。複数の会社の査定額を比較しないと、最大の利益を得られないからです。

複数の会社を比較するもっとも簡単・確実な方法は、動産一括査定サイトを利用することです。

不動産一括査定サイトとは?

不動産一括査定サイトとは、あなたが売りたいと思っている不動産の査定価格を、一括で比較できるサービスのことです。査定はインターネット上で完結できます。もちろん、サービスの利用料金は無料です。

不動産一括査定のおおまかな流れは、以下の通り。

不動産一括査定は、物件情報や個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社が簡単に見つけることが可能な便利なサービスです。

こざかな生徒
こざかな生徒

これなら簡単に利用できそうですね!

自分に合う不動産会社を楽に探すことができるんだよ、そしてメリットもたくさんあるんだ!

クジラ先生
クジラ先生

詳しくは、以下の記事をぜひチェックしてみてください。

では、不動産一括査定サイトを利用するメリットを5つ、ご紹介していきます。

メリット① 完全無料で利用できる

先ほどお伝えしたように、不動産一括査定サイトは、「完全無料」 で利用することができます。査定時点では費用を請求されることはなく、売買契約が発生した時点でしか費用は発生しません。

完全無料と聞くと、「なぜ無料なのだろう。なんか怪しい・・・」 と疑問に思う人がいるかもしれませんね。

無料で運営できる理由は、不動産一括査定サイトは、提携している不動産会社から紹介料を得ることで成り立っているからです。

一方で、査定サイトに登録している不動産会社は、不動産売却を考えている数多くの人に、インターネット上で自分たちの会社を見つけてもらいやすいというメリットがあります。
つまり、お互いにとってwin-winということです。

メリット② 手間や時間を省くことができる

2つめのメリットは、物件情報を入力するだけで査定ができるので、手間や時間を省くことができるという点です。
不動産売却を成功させるには、複数の不動産会社の査定額を比較することがポイントとなります。

ただ、1社1社電話をかけたり、見積り申し込みフォームに入力したりするのはとても面倒ですよね。
そこで、不動産一括査定サイトの出番です。

不動産一括査定サイトを利用すれば、1回の入力で複数の不動産会社に査定依頼ができます。時間も、5分程度で完了です。
これなら忙しい方でも、あっという間に複数の不動産会社からの査定価格を手に入れることができます。

メリット③ 適正価格がわかる

一括査定をすることで、物件の適正価格をすぐに知ることができることもメリットのひとつです。
できるだけ高値で売却するためにも、物件の適正価格を知ることはとても大切です。

もし、1社にしか査定依頼をしなかった場合、足元を見られて安く金額設定をされるかもしれません。相場より数百万近く違うことなんてことはザラにあります。

しかし、不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の会社の査定価格を比較できるので、物件の適正価格がわかります。

メリット④ 強みに合わせた不動産会社が見つかる

不動産会社のなかでも「賃貸の仲介が得意」 「マンションの売却が得意」 など、不動産会社によって強みは異なります

日本全国に多数存在している不動産会社のなかから、自分の不動産を高値で売却してくれる不動産会社を選ぶことになります。

不動産一括査定サイトを利用することで、対象とする不動産会社を簡単に絞り込むことができるため、あなたの目的に合った不動産会社探しが簡単になりますよ。

完全無料で利用できる
手間や時間を省くことができる
適正価格がわかる
強みに合わせた不動産会社が見つかる

こざかな生徒
こざかな生徒

これは利用した方が効率が良さそうですね!

ただ不動産一括査定でもサイトによってサービスや特徴は様々だから、しっかり調べておくことが大切だよ。

クジラ先生
クジラ先生

不動産一括査定サイトの選び方

「不動産一括査定サイト」は数多く存在するので、どのサイトを選べばいいのか、迷ってしまいますよね。不動産一括査定サイトを選ぶときは、以下の3つをチェックしましょう。

順番に解説していきます。

提携している会社の数

不動産一括査定サイトで紹介されている不動産会社の数は、サイトごとに異なります。

提携している不動産会社が多いサイトは、さまざまな強みを持った全国の不動産会社と提携しています。豊富な不動産会社のなかから、自分に合った不動産会社を見つけられるので、とても探しやすいです。

なるべく、「全国対応の一括査定サイト」 を利用することを推奨します。地域密着型の不動産会社や、大手〜小規模の会社まで全て揃っているからです。

口コミや実績内容

一括査定サイトの口コミや実績内容をチェックするのも、ひとつのポイントです。
有名な不動産一括査定サイトを利用すれば間違いないのかもしれませんが、口コミを探すことで、よりそのサイトが間違いないと安心できるはずです。

また、不動産一括査定サイトのなかには、素人によって運営されているサイトも存在します。そういう怪しいサイトを見抜くためにも、口コミや実績の確認は必須だといえます。

いまは、一括査定サイトを実際に利用した人の口コミが見られるサイトもたくさんあります。ぜひチェックしておきましょう。

サポート内容の充実度

不動産一括査定サイトは、インターネット上で気軽に利用できる分、不安に感じる部分もありますよね。
そんなときには、サポート内容の充実度に注目して選ぶこともおすすめです。

不動産一括査定サイトでは、サポート内容の充実度がそれぞれ異なります。サポートがあまり充実していないサイトもあれば、不動産売却の専門知識のあるスタッフが、不動産売却の相談に乗っているサイトもあります。

ぜひ、査定サービスの質だけでなく、サポートの充実度も検討材料にしてみてください。電話問い合わせサービスなども提供しているサイトなら、より安心ですね。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産一括査定サイトもしっかり特徴を把握して選びます!

おすすめな不動産一括査定サイト

ここまで、不動産一括査定サイトを使う5つのメリットと、不動産一括査定サイトの選び方をお伝えしてきました。

一括査定サイトを使えば、時間をかけずに、複数の不動産会社の査定価格を比較できます。でも、「どこの一括査定サイトを利用すればいいのか」 で悩んでしまいますよね。

不動産一括査定サイトは、マンションや一軒家に特化したものや、地方に特化したものなど、その特徴は様々です。

STEP3.媒介契約

不動産一括査定サイトを利用して、売却を任せられる不動産会社を見つけることができたとしましょう。

次のステップは、媒介契約 の締結です。

媒介契約とは、不動産売却の契約成立のために、不動産会社に仲介を依頼するときの契約のこと。あなたが希望する仲介の内容とその対価である手数料などを明確にするための、大切な契約です。このおかげで、契約内容をめぐるトラブルを防止することができます。

媒介契約は、以下の3種類があります。

このなかで、一般媒介契約を選ぶのことをおすすめします。
一般媒介契約とは、1つの不動産会社に限定せず、複数の会社に売却依頼をすることができる契約です。

複数の会社と契約した場合、最終的に購入者を見つけて売買を成立させた不動産会社だけ に、仲介手数料を支払います。

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社が競って販売活動をするので、こちらに有利になるという点が挙げられます。それぞれの不動産会社が仲介手数料を得るために、必死で動いてくれるからです。それだけ物件が高値で売れやすくなるわけです。

複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結び、効率よく販売活動を進めていきましょう。

ただ、不動産会社にとってみれば、一般媒介はできれば結びたくない契約です。競争が激しくなるので、当然といえば当然です。

そのため、多くの不動産会社は専任媒介や専属専任媒介を勧めてきます。しかし、流されてはいけません。

絶対に一般媒介でお願いしたいと主張してください。

STEP4.販売活動

一般媒介契約が決まれば、販売活動に移っていきます。販売価格を決めたり、内覧の準備を始めたりしていきましょう。

とくに、売り出し価格は、その後の販売活動に大きく影響するので慎重に決めましょう。あなたの希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格なども踏まえて決めることが大切です。

販売活動をおこなうとき(売り出し価格を決めるとき)には、以下の3つのコツがあります。

  1. 不動産会社のプロのアドバイスはしっかり受け入れる
  2. 値下げ交渉分は考慮しておく
  3. 早く売るなら相場より割安で、高値売却なら強気価格で

順番に説明していきます。

1. 不動産会社のプロのアドバイスはしっかり受け入れる

売却価格を決める際は、不動産会社が提示する「相場に合った査定価格」 を参考にすることが重要です。

もちろん、売主のあなたに決定権があるので、不動産会社から提示された金額よりも、高くしたり安くしたりするのは自由です。

ただし、これまでの成約事例や立地などを考慮してプロが算出した金額なので、ここからあまりにもかけ離れた金額設定はおすすめできません。

2. 値下げ交渉分は考慮しておく

基本的に、購入希望者は「値下げ交渉をしてくる」 と考えておきましょう。

そのため、あらかじめ値下げ交渉分までを考慮して、売り出し価格を決定することもポイントのひとつです。

つまり、販売価格を少し上乗せしておくのです。そうすれば、値引き交渉に無理なく応じることができ、購入希望者の満足度が上がります。

3. 早く売るなら相場より割安で、高値売却なら強気価格で

物件を早く売りたい人は、相場より割安に設定すると良いでしょう。相場より割安な物件は、人気物件になりやすいからです。「早くしないと他の人に買われてしまう!」 という心理が働くので、反応は大きくなります。

逆に、「とくに売却を急いでいないし、相場より高く販売したいなぁ・・・」 という場合は、強気価格に設定するのもアリです。
物件条件がよければ、相場より割高でも売れる可能性はあります。

ただ注意点として、販売開始から期間が伸びていくと、せっかくのいい物件なのに、売れ残っているイメージがついてしまいます。そしてそのイメージは価格にも必ずマイナスに影響します。

ですから、強気価格を設定する際は、プロの不動産会社の意見も聞くようにしましょう。

不動産仲介会社にすべて任せるのではなく、自分自身で販売活動が適切に行われているか確認することも重要だよ。

クジラ先生
クジラ先生

補足:内覧を成功させるには

売り出し価格が決まったら、いよいよ内覧が開始されます。

マンションの購入希望者から内覧をしたいという問い合わせが出てくるので、今のうちからお部屋をキレイにし始めましょう。

お部屋に荷物を一切置かないことで、部屋が広く見れますし、玄関や水回りなどがキレイだと、全体の印象がよくなります。

理想は、ピカピカに拭き掃除をしてキレイにすることです。ハウスクリーニングを入れて業者に掃除してもらうことも検討しましょう。

「こんな家に住みたいな」とワクワクしてもらえるように、できる限りのことをしていきましょう。

STEP5.売買契約の締結

売主と買主の意思表示が合意すると、「売買契約の締結」 に移ります。一般的には、売主・買主、双方の仲介業者が集まっておこないます。

注意しなければいけないのは、一度「売買契約の締結」 をすると、簡単に解除できないという点です。慎重に契約を進めていきましょう。

もしも、重要な契約条件が不明確であった場合、契約後のトラブルに発展する可能性があるので注意してください。必ず、お互いに不明点がないようしっかり確認し、十分理解したうえで署名捺印をしましょう。

売買契約の締結をするということは、「自己責任」 でおこなうということをしっかりと理解してください。

契約解除について

不動産の売却は、とても大きな金額の取引です。そのため、一度契約を締結してしまうと、自分だけの都合で簡単に契約を解除することはできません。

それでも、どうしても解除せざるを得ない場合には、主に以下のような方法があります。

手付解除相手方が履行に着手するまでは、手付金の倍返し(2倍を返却する)または手付放棄(手付流し)により契約を解除することできる。
危険負担による解除天災(地震で建物が倒壊など)により物件が毀損した場合、売主の引渡義務が履行できなくなった場合、契約を解除することができる。
契約違反による解除売り主または買い主のどちらかが契約に違反した場合、契約が解除できる。解除された場合には当事者の合意によって定められた違約金を請求できる。
瑕疵担保責任に基づく解除物件に重大なキズ(欠陥など)があった場合、買い主は無条件で契約を解除することができる。
特約による解除(ローン特約など)特約の内容に応じて解除することができる。例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。
合意による解除当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)について

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の瑕疵(かし)とは、「雨漏り」 や「シロアリの被害」 「給排水管の故障」 のような、物件の不具合や欠陥などを指します。

そのうち、入居してから瑕疵が見つかったなど、買い主が知り得なかった「瑕疵」を法的には「隠れた瑕疵」といいます。
もし、この「隠れた瑕疵」 が判明した場合、買主は、売主へ物件修補や損害賠償を求めることができます。

また、欠陥が重大で、住むこともままならない場合は、瑕疵担保責任に基づく契約の解除もできます。

手付金について

買主が見つかり無事に契約が完了しても、その後にキャンセルされたということは意外に少なくありません。
そんなときのために、契約時に手付金(不動産の頭金)を支払ってもらいます。

この手付金には、「証約手付」 「解約手付」 「違約手付」 の3種類があります。不動産売買の契約では、「解約手付」 として支払ってもらうのが一般的です。
それぞれの手付金について具体的に説明します。

①証約手付

契約の締結を証することを目的として授受される手付けをいいます。

②解約手付

売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すこと、そして、買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。

③違約手付

当事者に契約違反(違約)があった場合、損害賠償とは別に違約の「罰」 として没収することができる手付けをいいます。
契約のキャンセルをするのを防ぐためにも、手付金を頂くことは効果的ということです。

そんな手付金ですが、一体いくらぐらいに設定すればいいのでしょうか?

手付金の金額については、実は決まりがありません。一般的には、売買価格の5~10%を買主から受領するといわれています。

手付金が少なすぎると相手方が手付解除をしやすくなってしまいますし、額が多すぎると解除の負担が大きくなってしまうので、注意が必要です。

また、もし買主の住宅ローンが通らずに、契約自体が白紙になってしまった際には、返却しなければいけない契約が多いので、手付金を受け取ってもすぐには使わないようにしてくださいね。

ローンが残っている場合

売買契約書には、次の「決済・引き渡し」の日程も明記します。

住宅ローンが残っている場合には、この日に売買代金でローンを繰り上げ返済する予定であることを、金融機関に知らせておくのが大切です。

住宅ローンを借りると、不動産に抵当権が設定されるので、抵当権を抹消するための書類を金融機関に準備してもらいます。

売買契約の締結で用意するもの

契約内容に合意できたら、いよいよ売買契約の締結をおこないます。契約を結ぶ際に売主として必要なものを紹介するので、あらかじめ準備しておきましょう。

契約に必要なものは、以下のとおりです。

  • 登記関係書類 ※買主に提示
  • 実印・印鑑証明書
  • 収入印紙代(売買金額によって異なる)
  • 仲介手数料の半額
  • 運転免許証など(本人と確認できるもの)
  • 登記識別情報
  • 固定資産税納付書

STEP6.残代金決済・引き渡し

ステップ6は、不動産売却の最終段階です。
最後は「残代金決済・引き渡し」 で一連の流れは完了です。

決済日は、「売買代金の金額授受」 と、「不動産の引渡・登記申請」 がおこなわれる大切な日になります。

引き渡しまでの流れ

引き渡しまでの大まかな流れは、以下の通りです。

売主が引き渡し時に用意するもの

  • 権利証(登記済証)
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行後3ヵ月以内のもの)
  • 固定資産納税証明書
  • 仲介手数料の残額
  • 物件の鍵
  • 設備の取扱説明書など
  • マンションの管理規約など
  • 建築確認通知書、検査済証

残代金の決済が終わったら、法務局へ司法書士がすべての書類を持ち込み、この日をもって登記名義が売主から買主へ変更され、売却が完了となります。

ここまでで不動産売却が終了ですが、不動産売却で利益が出た場合、「確定申告」をしなければいけません。

STEP7.確定申告

確定申告とは、毎年1月1日〜12月31日までの1年間の所得にかかる税金を計算して、税務署へ税金の申告をすることです。申告期限までに必要書類を提出して、税務署に納税をしなければいけません。

不動産を売却して利益が出た場合には、売買の翌年3/15までに必ず、確定申告の手続きが必要になります。

それぞれの場合の確定申告の詳細について、簡単に解説していきます。

売却益がある場合

売却益とは、不動産売却(戸建て、マンション、土地など)において、購入したときよりも高く売れた場合のことです。利益が出た場合には、確定申告が必須となります。

売却をしたときにかかる税金は、売却額に対してではなく「課税譲渡所得」に対してなので注意しましょう。

売却損がある場合

売却損がある場合で損益通算ができるのは以下の場合です。

  • 自宅の買い替えで売却損が出た場合
  • 住宅ローンが残っている自宅を売却し売却損が出た場合

この場合には、給与所得などにかかる税金が還付されることがあります。この還付制度を利用したい場合にも確定申告が必要です。

特例制度

不動産売却には特例制度があります。特例制度としては、マイホーム売却の場合3,000万円特別控除が適用されます。「3,000万円の特別控除」 を使いたい場合も、確定申告をおこなう必要があります。

要件を満たせば、3,000万円までの利益は非課税になります。

この控除の場合、マイホームの購入額よりも3,000万円以上高く売れなければ、税金がかからないということです。

税金の支払い期限

確定申告の提出時期は、その年の2月16日~3月15日までの間です。
提出時期の3月15日をすぎてしまった場合、延滞税が発生してしまうことがあるので十分注意しましょう。

また、確定申告のときに払う税金以外にも、後から住民税や保険料に対しても支払いが必要となります。
不動産売却で利益があったのに、「確定申告をしなかった」 というミスがないようにしてください。

確定申告に必要な書類

確定申告の提出には、以下の書類が必要になります。

  • マイナンバーカード
  • 確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 源泉徴収票
  • 売買契約書
  • 登記費用などの領収証
  • 仲介手数料の領収証
  • 登記事項証明書

自分で確定申告はできる?

確定申告は難しそうに感じるかもしれませんが、ネットで情報を集めて勉強したり相談会などで教えてもらったりすることで書類を作成することもできます。

確定申告は自分でできますが、手続きが不安な人や、書類を作成する余裕がない人は、税理士さんに依頼するという方法もあります。依頼する場合はその分費用がかかってしまいますが、時間をお金で買うことができます。

「売却益が多額になりそうな場合」 や「取得費用がわからない場合」 は、税理士に頼んでしまうことをおすすめします。

不動産売却の確定申告を作成してもらう際、税理士に支払う費用の相場は、5~10万円程度と言われています。「こうすればもっと節税ができますよ」というアドバイスもしてくれます。

税理士は節税のプロでもあるので、確定申告の作成は、税理士に一任したほうが無難です。
確定申告の手続きを一から調べるという余裕がなければ、税理士にお願いすることを検討してみましょう。

まとめ

不動産売却の全体の流れをご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか? 「やることがたくさんあるな・・・」と感じたかもしれませんね。

ただ、不動産会社と一緒に進めていくものなので、自分だけの知識でなんとかしなければいけない・・・ということはありません。
まずは一括査定サイトで複数の業者を比較して、そのなかから、信頼できる業者を選定しましょう。

また、「不動産売却の方法」や「それぞれの状況に合わせた注意点」などは、こちらの記事で詳しく解説しています。こちらもぜひチェックしてみてください。